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北京樓市供地荒:開發(fā)商最苦惱拿地難

2016-8-23 08:47| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 430| 評(píng)論: 0|來自: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,在宅地供應(yīng)極度短缺的情況,將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數(shù)。除此之外,近期針對(duì)商住治理的傳言再起,雖然尚未有明確的細(xì)則出臺(tái),但是未來一段時(shí)間內(nèi)針對(duì)未開工項(xiàng)目的規(guī)劃審批將更加嚴(yán)格,這也直接影響到明年商住項(xiàng)目的供應(yīng)量。受到這兩方面的影響,明年住宅市場也將面臨更加嚴(yán)峻的“供應(yīng)荒”。

旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部2016年中期全員溝通會(huì)上,旭輝集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬發(fā)表了主題為“捍衛(wèi)理想”的演講。在這篇演講中,孔鵬提及,“今年上半年,上海大概120億,蘇州90億左右,我們(指旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部)大概85億,難就難在我們上半年沒有供貨。旭北在快速成長,在沖百億的路上,現(xiàn)在土地稀缺,獲得土地很難,大家可能都很擔(dān)心這個(gè)問題!

這是北京房企的縮影,也是北京房企普遍面臨的情況。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到,今年上半年,北京萬科只拿了一塊地;北京龍湖拿了兩塊地。在資金充裕的市場背景下,拿地成為北京房企第一難題。

供地荒

在北京內(nèi)部召開的商住樓嚴(yán)控的研討會(huì)上,關(guān)于土地供應(yīng),僅有少數(shù)表態(tài)。據(jù)相關(guān)人士透露,北京市對(duì)于土地供應(yīng)的態(tài)度是,“可以加大供應(yīng),但要嚴(yán)控地王。”

該人士透露,嚴(yán)控地王是因?yàn)槟壳氨本┓績r(jià)過高,而土地供應(yīng)量少是因?yàn)楸本┱幵谑杞馊丝诘谋尘跋隆?/p>

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,今年前8個(gè)月,北京公開土地市場實(shí)現(xiàn)宅地出讓僅7宗,其中純商品住宅的規(guī)劃建筑面積僅42萬平方米。

今年4月12日,北京市政府常務(wù)會(huì)議審議通過《北京市2016年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。今年北京全市國有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4100公頃,相比2015年4600公頃的數(shù)量,減少了500公頃。雖然建設(shè)用地供應(yīng)總量有所減少,但住宅用地仍安排1200公頃,與2015年計(jì)劃量持平。

盡管北京市并沒有明確嚴(yán)控供應(yīng),但土地供應(yīng)“瘦身”卻是顯而易見的。

根據(jù)供應(yīng)計(jì)劃公布的指標(biāo),2016年全市國有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4100公頃,其中新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi),鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2250公頃。

北京市國土局對(duì)外的表態(tài)是,今年北京市將嚴(yán)控新增建設(shè)用地,各區(qū)落實(shí)年度減量目標(biāo),明確新增建設(shè)用地供應(yīng)對(duì)應(yīng)減量騰退用地實(shí)施方案,拆多供少,逐步“瘦身”。

“瘦身”正真實(shí)反映在公開土地市場上。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:過去幾年,北京供應(yīng)的商品房住宅土地稀缺。從2013年到2015年間,北京土地市場供應(yīng)的住宅類用地地塊為113宗,合計(jì)建筑面積為2046萬平米。剔除地塊中包含的其他屬性地塊,只有1350萬平米為住宅,這其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右。折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右,只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場供應(yīng)比例計(jì)算,大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè),以獲得市場溢價(jià)。

更為嚴(yán)峻的是今年前8個(gè)月,北京公開土地市場實(shí)現(xiàn)宅地出讓僅7宗,其中純商品住宅的規(guī)劃建筑面積僅42萬平方米。

亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,在宅地供應(yīng)極度短缺的情況,將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數(shù)。除此之外,近期針對(duì)商住治理的傳言再起,雖然尚未有明確的細(xì)則出臺(tái),但是未來一段時(shí)間內(nèi)針對(duì)未開工項(xiàng)目的規(guī)劃審批將更加嚴(yán)格,這也直接影響到明年商住項(xiàng)目的供應(yīng)量。受到這兩方面的影響,明年住宅市場也將面臨更加嚴(yán)峻的“供應(yīng)荒”。

當(dāng)前的市場庫存也不足。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示:截止到今年8月15日,北京市官方公布的可售住宅是58374套。按照二季度純商品房住宅1.4萬套計(jì)算,大約去化周期是12個(gè)月。而這些庫存也要分類來看,真實(shí)的庫存量處于很低的水平。2014年以來,北京庫存一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。最高點(diǎn)是9.2萬套。

鏈家地產(chǎn)也提供了二手房層面的供應(yīng)情況。8月第三周新增客源/新增房源為5.48,意味著每1套新增供給對(duì)應(yīng)5.48個(gè)新增需求,供需矛盾較緊張,在這種市場下賣方占有絕對(duì)話語權(quán),在基于市場判斷進(jìn)行調(diào)價(jià)時(shí),漲價(jià)業(yè)主的占比高達(dá)75.5%,且這一指標(biāo)呈持續(xù)上升趨勢(shì),可見賣方的強(qiáng)勢(shì)地位在進(jìn)一步增強(qiáng)。

  開發(fā)商苦惱與等待

不少北京區(qū)域房企正在面臨“斷頓”問題。

“之前還有土地儲(chǔ)備的暫時(shí)還不會(huì)面臨斷頓問題,沒有的肯定有問題。包括商改住占庫比例大的都會(huì)出現(xiàn)斷頓問題!本┩躲y泰集團(tuán)總裁高一軒建議,政府應(yīng)盡快加大供地以穩(wěn)定預(yù)期,同時(shí)采取有效手段控制地王。

他認(rèn)為,供地的稀缺會(huì)影響市場預(yù)期。北京的房價(jià)還會(huì)更高。

開發(fā)商希望政府加大供應(yīng),但北京市正面臨疏解人口的重要任務(wù)。顯然,二者之間有所矛盾。按照北京市整個(gè)人口紅線,到2020年全市常住人口要小于2300萬,其中城六區(qū)常住人口在2014年基礎(chǔ)上每年降低2-3個(gè)百分點(diǎn),爭取到2020年下降15個(gè)百分點(diǎn)左右。

高一軒坦承,今年截至到目前,京投銀泰還尚未拿地。開發(fā)商目前最苦惱的問題是拿地難。房企的解決方案是“等待”。

孔鵬用一種激勵(lì)的方式試圖鼓舞他的北京團(tuán)隊(duì)!胺康禺a(chǎn)這個(gè)行業(yè)的需求是什么呢?城市化加改善。城市化率包括大中城市的改善需求還是很旺盛的,所以我們面對(duì)著10年的高位平臺(tái)期,這一點(diǎn)毋庸置疑。我們旭北(旭輝集體北京公司)在快速成長,我們很多曾經(jīng)服務(wù)過的企業(yè),合作過的伙伴都轉(zhuǎn)行了、消失了、不在了。為什么?在行業(yè)的高位平臺(tái)期,任何行業(yè)都面臨著集中度的提升。行業(yè)的集中很殘酷,就是大魚吃小魚,就是優(yōu)秀企業(yè)兼并落后企業(yè)。大家都知道房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模不會(huì)再增長了,很多專家都說十三萬億十四萬億是頂,2013年是頂,2016年也不見得會(huì)超過這個(gè)頂。當(dāng)行業(yè)規(guī)模見頂?shù)臅r(shí)候我們?cè)趺崔k?只有一條路:那就是成為行業(yè)的大魚,成為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和領(lǐng)軍者!

幾乎所有有志于在北京發(fā)展的房企都將目光轉(zhuǎn)向存量市場,通過收購的方式擴(kuò)大市場容量。北京萬科內(nèi)部啟動(dòng)的是“曼哈頓計(jì)劃”。所謂曼哈頓計(jì)劃也就是收購城市核心區(qū)項(xiàng)目,以相對(duì)低價(jià)獲取相對(duì)稀缺地段的存量物業(yè),進(jìn)行改造從而獲取溢價(jià)。

此外,不少房企還將目光轉(zhuǎn)向環(huán)北京區(qū)域。

孔鵬認(rèn)為,“隨著非首都功能的外移,隨著結(jié)構(gòu)的調(diào)整,大北京區(qū)域市場會(huì)有2000億市場轉(zhuǎn)移到周邊,移到河北。另外,最近建設(shè)部重新更改了土地指標(biāo),評(píng)估了耕地,說上海北京不需要那么多的耕地,所以會(huì)釋放出來一些土地,釋放出來的土地相當(dāng)于我們北京城六環(huán)以內(nèi)的一個(gè)面積。未來開發(fā)商面對(duì)的是什么?雙中心一環(huán),重新估值的土地還有釋放出來的指標(biāo)!

孔鵬對(duì)他的員工激勵(lì)稱,“如果我們夠優(yōu)秀,我們還會(huì)面臨地荒嗎?”


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