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首頁銀行資訊› 社會責(zé)任

“假離婚騙貸”存諸多風(fēng)險 業(yè)內(nèi)稱難度大不可行

2016-3-7 09:35| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 863| 評論: 0|原作者: 余雪菲|來自: 京華時報

  社交媒體近日流傳的一則“假離婚騙貸700萬炒房”消息引發(fā)關(guān)注。消息中介紹:炒房者通過假離婚,用已有房產(chǎn)套取銀行資金,套取的資金再拿去繼續(xù)炒房。消息甫一出來,便引發(fā)大面積討論。業(yè)內(nèi)人士指出,“假離婚騙貸”倒騰術(shù)操作難度大,提醒市民切勿以身試法!               

  □緣起

  網(wǎng)傳“騙貸炒房”引熱議

  網(wǎng)傳案例操作方法是:“夫妻在北京有套房,我把房子只寫在老婆名下,然后假離婚,F(xiàn)在房子市價700萬,我讓她把房子1000萬賣給我,首付300萬,貸款700萬。這樣,我倆繼續(xù)住著房子,手里卻多了700萬。這700萬投資的收益,剛好可用來還房貸。如果房價大跌,我就不還房貸了,讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位變現(xiàn)了;如果房價繼續(xù)漲,我還可以在適當?shù)臅r候真賣出去,再賺差額。”

  炒房秘籍在網(wǎng)上熱傳的背景,是房地產(chǎn)加杠桿問題近期備受關(guān)注。央行行長周小川2月26日在上海表示,個人住房加杠桿邏輯是對的,住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段,個人住房貸款在中國銀行業(yè)總貸款占比仍較低,仍是安全產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場也需要逆周期調(diào)節(jié),降低首付比例審慎度是夠的。2月2日,央行、銀監(jiān)會宣布非限購城市首套房首付比例可低至20%。

  □調(diào)查

  大額做高房價情況少見

  “房地產(chǎn)市場火熱的時候都會聽到這樣的騙貸傳聞。早幾年,北京剛開始限購、限貸,那會兒房價漲得比較厲害,假離婚騙房貸、假結(jié)婚買房的情況也是有的。當時我婆婆也建議我跟丈夫假離婚,規(guī)避樓市政策、去銀行貸款買房。我拒絕了,這是鋌而走險,不確定性太多,弄不好就人財兩空。”市民王女士聽到上述“秘籍”后對記者感嘆道。

  記者了解到,市場上不乏做高房價的情況發(fā)生!耙话闶莿傂栀彿空,比如年輕夫妻,錢都交了首付,沒有資金進行房屋裝修,希望可以從銀行多貸幾十萬,解決房子的裝修問題。一般額度也不會特別高。”一位房地產(chǎn)中介公司從業(yè)人士表示。

  業(yè)內(nèi)人士指出,近期,在房貸政策、房價、監(jiān)管輿論等多重因素作用下,房地產(chǎn)市場開始“興奮”起來,此輪房地產(chǎn)加杠桿也備受關(guān)注。網(wǎng)傳案例中這種大額的“做高”情況比較少見。但也不排除市場上有人利用房子,從銀行貸出錢,投到理財、股市、樓市,或用于民間借貸。

  □分析

  價差太明顯 容易識別

  網(wǎng)傳騙貸案例這種將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行、空手套白狼的事情真的具備可操作性嗎?

  一位國有大行房貸人士對記者表示,“銀行房貸評估有著一套專業(yè)化的流程。離婚騙房貸這種空手套白狼的事情逃不過銀行風(fēng)控部門‘火眼金睛’。更別說,案例中成交價較市場價高出40%,價差如此明顯!

  該人士進一步指出,房屋估值金額需要專業(yè)機構(gòu)或者專業(yè)人士進行評估,并不由買賣雙方說了算。此外,雖然二人假離婚,但是此前的確有婚姻事實,這種關(guān)聯(lián)交易嫌疑非常明顯,加上房價估值較高,銀行會直接拒貸。

  “二手房買賣過程中,銀行讓評估公司評估二手房價格,上限是同類房源的最高價格。超過同類房源上限,銀行肯定不會貸給你。目前房價估值普遍略低于市場價!鄙鲜龇课葜薪楣緩臉I(yè)人士表示。

  多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,不排除市場上有人利用房子倒騰房貸,但這種大額“做高”情況比較少見。700萬的房產(chǎn)騰挪出1000萬難度的確很大。

  還款數(shù)額過高 收入不能保證

  據(jù)了解,目前銀行房貸非常重視個人經(jīng)濟實力。在辦理房貸時,銀行會要求貸款者提供個人賬戶的資金流水,這是銀行評估借款人的第一還款來源。其次,在銀行的實際操作中,抵押則被視為第二還款來源。

  “不要說銀行會不會貸款給他們,就算上述案例夫妻雙方騙貸成功,也將面臨高額房貸壓力。”上述房地產(chǎn)中介指出,案例當中,貸款700萬,如果按照等額本息還款法(30年),則每月需要還房貸3.7萬元。按照銀行普遍實行的貸款基本要求,即便貸款者除房貸之外再沒有其他負債,則其每個月的收入必須達到還款額的兩倍,即每個月收入7.4萬元。

  記者了解到,根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2015年中國員工月平均工資為656美元,約合人民幣4134元。還有數(shù)據(jù)顯示,在京滬深三地,2015年城鎮(zhèn)居民年平均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元,全年收入也達不到7.4萬元。案例中的這一對夫妻,如能成功貸款,其工資水平需要高于國家人均工資水平數(shù)倍。

  此外,這一房貸情況高于國人平均還貸水平,明顯屬于少數(shù)。個人記賬APP挖財旗下研究院數(shù)據(jù)顯示,國人月均還貸金額已經(jīng)連續(xù)6年超過4000元,2012年更高達4600元。挖財理財師張云飛建議稱,住房負擔比即房屋月供款除以月稅后收入,一般不應(yīng)超過25%-30%。

  此外,還有理財人士指出,用700萬元現(xiàn)金投資的收益來還房貸也不可行。目前5年以上貸款基準利率是4.90%,如果是二手房,還需要繳納各種稅費,則理財?shù)哪昊找媛市枰L期穩(wěn)定在6%以上。目前,隨著央行降息、降準、利率下行,理財產(chǎn)品的收益率也隨著下降。據(jù)了解,市面上的銀行理財產(chǎn)品平均收益率在4%左右,P2P類、互聯(lián)網(wǎng)金融類理財產(chǎn)品雖然收益較高但風(fēng)險也大。

  □提醒

  涉嫌貸款詐騙 要承擔刑責(zé)

  中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授李義平指出,從全球來看,中國房貸首付比例較高,一方面銀行風(fēng)控嚴格,另一方面監(jiān)管嚴防“次貸危機”。高房貸首付背景下,老百姓進行房貸騰挪術(shù)可能得不償失。這一操作過程中,夫妻兩人還面臨其他操作風(fēng)險。如果日后兩人關(guān)系破裂,變成真離婚了,那么房產(chǎn)證上沒有名字的一方將面臨財產(chǎn)損失風(fēng)險。

  多位律師表示,毫無疑問網(wǎng)傳案例是違法的,為了騙取銀行貸款的虛假買賣行為,銀行可以立刻收回貸款,如果貸款收不回或造成重大損失,相關(guān)人員就可能涉嫌貸款詐騙,要承擔刑事責(zé)任。

  《刑法》明確定義金融詐騙罪及相關(guān)處罰:有下列情形之一,以非法占有為目的,詐騙銀行或者其他金融機構(gòu)的貸款,數(shù)額較大的,處五年以下有期徒刑或者拘役,并處二萬元以上二十萬元以下罰金;數(shù)額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的,處五年以上十年以下有期徒刑,并處五萬元以上五十萬元以下罰金;數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的,處十年以上有期徒刑或者無期徒刑,并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。

  此外,如果被銀行發(fā)現(xiàn),銀行可以立即停貸,對個人信用也會造成影響。如果房價下跌時,想要斷貸把房子丟給銀行以求脫身也很難。斷貸會形成個人信用污點,銀行仍會向個人追回差額,追討違約金、滯納金等。

  □鏈接

  北京首套房優(yōu)惠利率門檻降低

  根據(jù)融360監(jiān)測的上周(2.29-3.4)房貸數(shù)據(jù)顯示,北京首套房的平均利率折扣降至8.6折,執(zhí)行利率是4.21%,優(yōu)惠趨勢不減。

  數(shù)據(jù)顯示,首套房方面,農(nóng)行調(diào)整為8.3折,南京銀行、建行、天津銀行、東亞銀行調(diào)整為8.5折,花旗銀行調(diào)整為8.6折,利率8.5折仍為主流;二套首付方面,南京銀行調(diào)整為4成。

  融360分析師張琪認為,上周央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點,在一定程度上保證了房貸可釋放金額的充足,銀行間競爭加大,銀行是想通過降低首套房優(yōu)惠利率門檻來吸引客戶,增加房貸業(yè)務(wù)量。

  同時,北京二套房首現(xiàn)首付4成銀行。數(shù)據(jù)顯示,南京銀行將首付調(diào)整為4成,這是北京2016年以來二套房首付首次出現(xiàn)4成的銀行,但目前只有這一家,5成仍為主流。對此,張琪認為,春節(jié)假期后首周,房產(chǎn)交易稅費新政發(fā)布,但是購買二套房的家庭無法享受新的稅費政策,銀行配合著調(diào)整資金杠桿,彌補這方面的遺憾,不排除還將有銀行降低二套房首付到4成的可能。


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