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三線城市新房價格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平 2016“庫存殲滅戰(zhàn)”或迎好開局

2015-12-21 10:40| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 606| 評論: 0|來自: 每日經(jīng)濟(jì)新聞

◎每經(jīng)記者 胡健

  中央對2016年的經(jīng)濟(jì)工作即將明確定調(diào),此時房地產(chǎn)再次聚集了業(yè)界關(guān)注的目光。

  按照以往的規(guī)律,在中央經(jīng)濟(jì)工作會議對明年經(jīng)濟(jì)作出的部署中,房地產(chǎn)話題會在公報中占據(jù)相當(dāng)重要的一席之地。

  上周國家統(tǒng)計局公布11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,樓市在繼續(xù)回暖。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在對70城房價數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀時表示,從漲幅看,11月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)4個月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大,其中一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均擴(kuò)大;三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平。

  上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,在他們所采樣研究的35個城市中,19個城市的存銷比出現(xiàn)了環(huán)比下跌,說明此類城市去庫存的速度在加快,去庫存壓力在積極釋放。他預(yù)計,明年房地產(chǎn)的“庫存殲滅戰(zhàn)”有望迎來一個良好的開局。

  一線領(lǐng)漲同比上漲城市持續(xù)增加

  11月份,全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為33個和40個,分別比上月增加6個和2個;持平的城市個數(shù)分別為10個和14個,分別與上月相同和比上月增加5個;下降城市個數(shù)分別為27個和16個,分別比上月減少6個和7個。

  上海易居報告指出,70城房價在5月份順利完成止跌反彈的過程,終結(jié)了此前12個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。6月份增幅擴(kuò)大,7-9月份總體上維持持平態(tài)勢,10月份增幅略有收窄,11月份增幅繼續(xù)擴(kuò)大。在相對寬松的購房政策環(huán)境下,房價增幅繼續(xù)擴(kuò)大。

  劉建偉解讀說,今年以來,中央陸續(xù)出臺了包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場銷售,政策效果持續(xù)顯現(xiàn),房價環(huán)比上漲城市增加,漲幅有所擴(kuò)大。

  一線城市仍是房價領(lǐng)跑者,除廣州外,其余三個城市均進(jìn)入漲幅榜前五位。數(shù)據(jù)顯示,11月,北京新建商品住宅環(huán)比漲1.0%;上海環(huán)比漲1.9%;深圳環(huán)比漲2.9%;廣州環(huán)比漲0.6%。

  根據(jù)易居研究院的庫存報告,一線城市已經(jīng)連續(xù)11個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象,反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放,進(jìn)而房價增幅會比較明顯。

  深圳在同比漲幅榜中,也拔得頭籌。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年11月份,70個城市中,深圳在同比漲幅排行中位居首位,為44.6%。

  今年3月份,70個城市全部出現(xiàn)同比下跌,說明房價都已跌回一年之前。但自4月份開始就呈現(xiàn)跳漲態(tài)勢,深圳房價率先出現(xiàn)同比上升。

  易居統(tǒng)計顯示,6月份上海加入同比正增長的城市行列。7月份北京加入,8月份同比上升的城市數(shù)量繼續(xù)增加,達(dá)到9個,9月份則達(dá)到12個,10月份繼續(xù)增加,為16個,11月份則增加到21個。

  值得一提的是,按照嚴(yán)躍進(jìn)的分析,11月70城同比跌幅0.4%,目前已出現(xiàn)連續(xù)15個月同比下跌的現(xiàn)象,但跌幅在加快收窄,相比10月份1.2%的跌幅水平收窄了0.8個百分點。預(yù)計年前隨著房價環(huán)比的繼續(xù)增長,同比跌幅收窄的速度將繼續(xù)加快,并出現(xiàn)止跌的現(xiàn)象。

  未來三年將處于持續(xù)去庫存狀態(tài)

  同比漲幅不斷收窄,環(huán)比漲幅穩(wěn)步上升,樓市是否一片向好?答案顯然不是,原因就兩個字:庫存。

  在11月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議上,化解房地產(chǎn)庫存已成為習(xí)近平總書記提出的“四個殲滅戰(zhàn)”之一,而在本月14日召開的中央政治局會議中,作為供給側(cè)改革中重要的一環(huán),房地產(chǎn)去庫存也成為會議上的重要議題。

  同策咨詢董事長孫益功表示,2010年因需求大幅增加,國家要求增加供應(yīng),導(dǎo)致土地控制放松!皬漠(dāng)年5月到年底的大半年時間,很多城市賣了之前5年甚至8年的土地。從目前來看,去的就是這個階段的庫存!

  同海咨詢最新發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值》報告,顯示重點監(jiān)測的35個城市中,供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅7個,占比20%,這意味著,其余80%的城市住宅供應(yīng)在未來三年處于供大于需階段,“去庫存”壓力明顯。

  整體庫存量偏大,會導(dǎo)致開發(fā)商再投資的意愿不強(qiáng),進(jìn)而拉低房地產(chǎn)對投資和增長的作用。

  正基于此,房價不能成為判斷樓市的唯一指標(biāo),即便70城同比漲幅已逼近轉(zhuǎn)正,但劉建偉也直言,城市間新建商品住宅價格同比漲跌差異明顯。

  具體來看,一線城市上漲且漲幅較大,漲幅比10月擴(kuò)大2.4個百分點;二線城市下降0.2%,降幅比10月收窄0.8個百分點;三線城市下降,但降幅比10月收窄0.7個百分點。

  同海咨詢董事長張任遠(yuǎn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前來看,去庫存將是大多城市必須面對的現(xiàn)實。一線城市供需比整體較低,具有一定投資價值,但對于供需比偏高的城市來說,則是土地供應(yīng)量偏大導(dǎo)致供需比上升,在未來三年將處于持續(xù)去庫存狀態(tài)。

  嚴(yán)躍進(jìn)說,過去一年堅持的“去庫存”戰(zhàn)略應(yīng)該有所調(diào)整,即轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫存”的戰(zhàn)略上來,否則庫存不足的風(fēng)險會繼續(xù)加大。而對于其他非重點城市而言,應(yīng)該在目前中央去庫存的政策導(dǎo)向下,繼續(xù)采取靈活的銷售策略、落實寬松的購房政策,從而較好地實現(xiàn)去庫存的目標(biāo)。


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