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樓市觀察:“高燒”的二線城市政策轉向“控房價”

2016-5-11 10:08| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 659| 評論: 0|來自: 中國新聞網

   3月下旬以來,滬深等一線城市接連出臺樓市“收緊”政策,將不少購房需求擠壓到周邊地區(qū)和二線城市,隨后的4月份包括南京、杭州、天津等城市房屋交易量價“躥升”。面對這一局面,多地為此接連出招:或加碼限購限貸舉措,或推出更直接的限價規(guī)定,以達到“控房價”、“穩(wěn)市場”之目的。

  市場升溫

  4月土地價格明顯上漲 南京蘇州頻現地王

  自3月底上海、深圳發(fā)布“限購令”為樓市降溫后,滬深樓市呈現量價齊跌的回收走勢;北京雖未在全市范圍內推出收緊舉措,但通州區(qū)在去年8月發(fā)布限購令后,又在本月發(fā)文將商住房納入限購范疇,此舉對周邊地區(qū)、尤其是環(huán)京四縣的樓市同樣造成了不小的影響。

  上述一線城市的購房需求在政策引導下得到控制,卻并未消散,通過“擠壓”效應傳導到周邊地區(qū)和政策相對寬松的二線城市。

  上海易居房地產研究院近日發(fā)布數據顯示,剛剛過去的4月份,機構監(jiān)測的南京、蘇州、杭州、天津和南寧等15個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米,環(huán)比增長7.8%,同比增長88.3%;全國市場熱點從此前的蘇州,轉為杭州和天津;其中天津市場最火爆,環(huán)比增幅為30個城市最高水平,達到38.1%。

  針對4月二線樓市“爆發(fā)”的原因,上述報告認為,二線城市購房政策要比一線城市寬松,而且房屋均價也明顯低于一線城市,所以購房者會積極認購、加速成交。這使得同比增長態(tài)勢較為明顯,目前成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的月度最高水平。

  另一方面,異;鸨耐恋厥袌鲆沧尪樓市“高燒”難退。

  中原地產研究部最新統(tǒng)計數據顯示,截止424日,二線城市已成交165宗住宅用地,平均溢價率高達72%,刷新了歷史紀錄,而成交平均樓面價也達到了4519元每平米,同比漲幅高達183%。

  不僅如此,在蘇州、杭州、南京等城市均出現了明顯的地王扎堆出現的現象,從市場預期看,地王的出現將影響后續(xù)市場持續(xù)升溫。

  政策轉向

  熱點二線城市從“去庫存”到“控房價”

  2015年年底,中央經濟工作會議提出“去庫存”等五大任務,隨后一系列樓市刺激舉措相繼出臺,這讓部分城市樓市出現明顯的“量價拉升”格局。

  “房地產市場已經進入新常態(tài),未來政策方向將從整體去庫存趨向‘托底蓋帽’。部分房價上漲過快的城市會出臺約束性政策,但力度不會太大。”中原地產首席分析師張大偉對中新網(微信公眾號:cns2012)記者分析稱。

  記者從蘇州市住建部門查詢獲悉,截止510日,蘇州樓市的可售房源達94210套;而在2015224日,這一數據還高達132130套?梢,蘇州房地長市場的去庫存效果顯著。

  而南京的情況則更為突出。南京網上房地產的數據顯示,截至51015時,南京新房庫存可售套數為27271套,按照3月近1.5萬套的月銷量來計算,還不夠市場消化兩個月。而在去年11月底,南京樓市新房庫存還有5.3萬套,五個月時間庫存減少了2.6萬套。

  CRIC房地產研究中心3月發(fā)布報告稱,整體來看一、二線熱點城市持續(xù)熱銷之下,庫存量也大幅下滑,同時,二線城市現兩極分化,各城的“去庫存”和“控房價”政策開始分道揚鑣,庫存過低的城市會加大土地供應。

  在這種分化格局之下,部分二線城市從“去庫存”,逐步轉向開始為寬松政策“剎車”,以達到“控房價”的新目標。

  記者梳理發(fā)現,目前已有蘇州、南京、合肥、河北廊坊、惠州等城市紛紛收緊房地產政策,其中,河北廊坊環(huán)京四縣和惠州的相似,分別毗鄰北京和深圳兩個一線城市,因擠出效應催熱了本地樓市。

  多維度“收緊”

  限購、限貸政策加碼 多地祭出限價令

  在上述地區(qū)推出的“收緊”新政中,信貸額度和購買條件限制依然是需求側調控的主要手段,而部分城市針對“穩(wěn)房價”的急迫需求,還祭出了相應的“限價”舉措。

  作為率先舉起政策“收緊”大旗的二線城市,蘇州早在今年3月就發(fā)布了樓市調控舉措,最引人矚目的,要數有關強化商品房價格管理的規(guī)定。

  318日,蘇州市政府發(fā)布《關于進一步促進蘇州市房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》,被稱為“蘇十條”。按照規(guī)定,蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))新批準商品住宅項目在對外銷售時,同批次房源應當一次全部公示銷售價格,實際銷售價格不得高于申報價格,申報價格3個月內不宜調高,6個月內調高幅度不宜超過6%,12個月內不宜超過12%,同一批次房屋間價格不得調劑使用。

  采取直接限價手段的還有南京,有媒體報道稱,南京市于425日正式宣布商品住宅項目價格將設“漲停區(qū)間”,申報均價每平方米2萬元以下的,年化漲幅不宜高于12%;每平方米2萬至3萬元的,年化漲幅不宜高于10%;每平方米3萬元以上的,年化漲幅不宜高于8%。

  在香河縣人民政府發(fā)布的《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》(以下簡稱《意見》)中,也提出了明確的限漲舉措。

  《意見》指出嚴格落實住房價格備案制度,各房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房前應到房管部門進行備案,實行一房一價,明碼標價。新備案商品房價格以目前我縣區(qū)域實際交易價格為基礎,參照周邊縣區(qū)價格,備案后三個月內不得進行調整。

  在限購方面,河北廊坊市政府于41日發(fā)布“廊九條”,對下轄三河、大廠、香河和固安實施房地產限購政策,規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購1套住房。

  而北京通州區(qū)在55日發(fā)布的樓市限購舉措中,也首次對商務型公寓納入限購范疇,規(guī)定商務型公寓將暫停向以下三類家庭出售:已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

  在限貸方面,“廊九條”明確規(guī)定,非本地戶籍居民家庭購房首付款比例不低于30%;惠州規(guī)定,個人住房按揭貸款必須嚴格按照人民銀行的規(guī)定來確定首付比例和利率,同時,在小微貸款以及消費貸方面,出現貸款額度變低的情況。 


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