經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,在政策總體沒有逆轉(zhuǎn)的情況下,一季度沒有參與瘋漲的二線城市、部分省會城市以及國家級的城市群,房價仍然會有表現(xiàn) 燥熱的“京滬深”一線樓市開始降溫,一線城市周邊城市和二線城市房價則進(jìn)入“逆襲”時刻。 據(jù)中國指數(shù)研究院最近發(fā)布的百城房價報告顯示,2016年4月份,“北上廣深”全部跌出漲幅前10名,漲幅排名前十的城市被一線周邊以及熱門二線城市所取代,其分別為惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞和武漢。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,“盡管上海上周商品住宅均價仍然高達(dá)40885元/平方米,房企捂盤惜售漲價預(yù)期仍在,但隨著成交量的急劇下滑,上海樓市馬上將進(jìn)入‘有價無市’狀態(tài),降價時間不遠(yuǎn)了,預(yù)計(jì)今年10月份將成為上海樓市降價的‘窗口期’。” 經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,在政策總體沒有逆轉(zhuǎn)的情況下,一季度沒有參與瘋漲的二線城市、部分省會城市以及國家級的城市群,房價仍然會有表現(xiàn)。 一線樓市降溫 據(jù)上述報告顯示,2016年4月份,全國百城新建住宅平均價格為11467元∕平方米,環(huán)比上漲1.45%,漲幅較上月收窄0.45個百分點(diǎn)。其中,71個城市房價環(huán)比上漲。 值得一提的是,“京滬廣深”四大一線城市均跌出房價漲幅榜前十位。具體來看,上述排名漲幅榜前十的城市中,惠州、中山、廈門和蘇州漲幅超過5%。 據(jù)該報告顯示,整體來看,4月份百城房價指數(shù)環(huán)比收窄、同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大,環(huán)比上漲數(shù)量明顯增多。鑒于各地政府繼續(xù)因城施策,廊坊、惠州等一線城市周邊城市投機(jī)需求增加,房價上漲過快,政府緊急出臺限購、提高首付比例等政策,為樓市降溫;南京、蘇州等城市房價水平較高且上漲勢頭較快,政府出臺限價政策,平抑房價漲幅。吉林、長沙等部分城市庫存壓力依然嚴(yán)峻,政府通過提高貸款額度、給予財政補(bǔ)貼等措施刺激需求釋放,鼓勵庫存去化。 而在需求方面,深圳、上海調(diào)控政策效果顯現(xiàn),成交量有所回落。反倒是周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求,成交量上升;南京、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度。 至于后市,在價格方面,中國指數(shù)研究院認(rèn)為,一線周邊及熱點(diǎn)二線城市房價上漲動力仍然較足,但隨著穩(wěn)房價政策效果的顯現(xiàn),漲幅將逐漸趨緩。 馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,以前一線城市是房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。但很顯然,下一步房地產(chǎn)的熱點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)都會轉(zhuǎn)換,熱點(diǎn)會轉(zhuǎn)向一季度缺乏表現(xiàn)的二線城市、大部分的省會城市以及大的城市群的核心城市。這是政策最希望看到的,維持這個熱度,才能為三、四線城市的去庫存營造不錯的環(huán)境。 品牌房企二線城市搶地 一線城市周邊城市及二線城市房價漲幅的走高也傳導(dǎo)至土地市場。品牌房企開始在二線城市搶地。 根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù),2016年4月份,二線城市合計(jì)土地出讓676宗土地,土地出讓金達(dá)到1224.73億元,環(huán)比上漲29%,同比漲幅達(dá)227%;成交樓面均價2607.73元/平方米,平均溢價率61.85%,均創(chuàng)出最高歷史記錄。而一線城市4月份成交土地僅11宗,成交金額6億元,只有上海與廣州有地塊出讓,北京、深圳均無土地成交。 值得關(guān)注的是,中國指數(shù)研究院的最新報告顯示,品牌房企正攻占二線核心城市,主要城市樓面均價同比環(huán)比上漲逾四成,宅地漲幅大于整體,二線城市繼續(xù)領(lǐng)漲。2016年4月份,全國300個城市成交樓面均價為1827元/平方米,環(huán)比上漲43%,同比上漲65%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3657元/平方米,環(huán)比上漲52%,同比上漲86%。 其中,蘇州、南京等熱點(diǎn)城市頻頻上演“搶地戰(zhàn)”,受此影響平均溢價率整體偏高。 簡單總結(jié),全國土地市場進(jìn)入4月份后,一線城市明顯降溫,二線城市成交火熱,三、四城市仍然偏冷。 “目前一、二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內(nèi),庫存明顯銳減,而土地供應(yīng)的減少又影響了市場預(yù)期,這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉如是表示。 不過,馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,前期已經(jīng)大漲的包括蘇州、南京、合肥等城市,在調(diào)控的背景下,房價快速上漲的態(tài)勢也會逆轉(zhuǎn)。 |
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