房地產(chǎn)行業(yè)的金融資本大戲正在上演:一面是險(xiǎn)資不斷舉牌房企,一面是房企在進(jìn)軍保險(xiǎn)、金融業(yè)的路途上披荊斬棘。

　　恒大、萬(wàn)達(dá)成為入股保險(xiǎn)企業(yè)的急先鋒。在擁保險(xiǎn)入懷的同時(shí),他們謀劃的是更大的金融產(chǎn)業(yè)布局,甚至金融全牌照也將成為其標(biāo)配。

　　作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的金融化天然地要求房企與金融的融合。未來(lái),隨著全球資產(chǎn)配置時(shí)代的到來(lái),以及不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展,地產(chǎn)與金融將越來(lái)越難以分離開(kāi)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至11月,包括合眾人壽、珠江人壽等險(xiǎn)企在內(nèi)的34家保險(xiǎn)公司,均具有地產(chǎn)股東背景。

　　房企入股保險(xiǎn)

　　保險(xiǎn)號(hào)稱“資本之王”,是地產(chǎn)商們盤(pán)活存量資源最快、盈利能力最強(qiáng)的渠道�；�于此,在險(xiǎn)資不斷舉牌、入股房企的同時(shí),近期房企入局保險(xiǎn)業(yè)的節(jié)奏也不斷加快。

　　11月22日,恒大集團(tuán)正式宣布進(jìn)軍保險(xiǎn)行業(yè),將其以39.39億元競(jìng)得50%股權(quán)的中新　大東方　人壽保險(xiǎn)公司更名為“恒大人壽”,并計(jì)劃將在3年內(nèi)把恒大人壽的資產(chǎn)規(guī)模做到1000億元以上。

　　同樣在近期高歌進(jìn)軍保險(xiǎn)業(yè)的還有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。從2014年開(kāi)始,大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)數(shù)次接盤(pán),截至目前累計(jì)持有百年人壽9億股,占總股本的11.55%,晉升為第一大股東。

　　保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)黑馬、剛剛拿下萬(wàn)科第一大股東的前海人壽,本身也有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本的關(guān)聯(lián)。公開(kāi)資料顯示,寶能投資集團(tuán)、前海人壽實(shí)際控制人姚振華目前雖不直接掌控寶能地產(chǎn),但主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的寶能控股由其弟姚建輝擔(dān)任董事長(zhǎng),知情人士表示,這應(yīng)該是兄弟倆為了規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn),有意各自成立自己的公司,但管理、人員及業(yè)務(wù)相互有協(xié)作與交叉。

　　復(fù)星集團(tuán)則選擇在海外收購(gòu)保險(xiǎn)公司。根據(jù)彭博的數(shù)據(jù),保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在復(fù)星2014年所有收入中占比約13%。復(fù)星曾表示,該公司的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)投資包括永安財(cái)險(xiǎn)、復(fù)星保德信人壽、鼎睿再保險(xiǎn)、Fidelidade集團(tuán)、Ironshore及MIG。

　　11月23日,復(fù)星國(guó)際公告稱,其已通過(guò)并購(gòu)形式,完成收購(gòu)保險(xiǎn)公司Ironshore剩余80%的擁有權(quán)權(quán)益,至此,Ironshore成為復(fù)星間接持有的一家全資附屬公司。

　　除了上述公司外,包括　中天城投　、　新華聯(lián)　、泛�？毓�、　泰禾集團(tuán)　、　陽(yáng)光城　在內(nèi)的上市房企在今年都曾公告,擬將聯(lián)手其它資本發(fā)起設(shè)立保險(xiǎn)公司。

　　劍指養(yǎng)老地產(chǎn)

　　在大型房企的產(chǎn)業(yè)布局中,養(yǎng)老地產(chǎn)、健康醫(yī)療正在成為新的熱點(diǎn),而保險(xiǎn)公司與這些新業(yè)務(wù)的結(jié)合點(diǎn)顯而易見(jiàn)。

　　以恒大為例,易居克而瑞認(rèn)為,恒大人壽帶來(lái)的低成本資金,能支撐恒大健康的發(fā)展。根據(jù)中新大東方的產(chǎn)權(quán)掛牌信息,受讓人須“具有與壽險(xiǎn)公司發(fā)展相適應(yīng)的健康服務(wù)等領(lǐng)域投資運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)”。恒大健康旗下主要有新型國(guó)際醫(yī)院、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院和醫(yī)學(xué)美容整形四大業(yè)務(wù)。其中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)耗費(fèi)資金多,回報(bào)周期長(zhǎng),適合資金成本低的險(xiǎn)資投入。目前,恒大健康的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未有實(shí)質(zhì)項(xiàng)目公開(kāi),但其計(jì)劃實(shí)現(xiàn)“居家與養(yǎng)老結(jié)合、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合”;此外,恒大的一些旅游大盤(pán)如海上威尼斯、�？谖穆贸羌昂；◢u等均有發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛力。

　　反過(guò)來(lái)看,恒大的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)布局也有利于保險(xiǎn)銷售。恒大現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售人員經(jīng)過(guò)短期培訓(xùn)后,便有望“賣(mài)房”和“賣(mài)保險(xiǎn)”兼顧。根據(jù)恒大公布的數(shù)據(jù),恒大地產(chǎn)已進(jìn)入全國(guó)155個(gè)城市,擁有355個(gè)項(xiàng)目。恒大人壽將借此推出涵蓋社區(qū)居民全生命周期的綜合保險(xiǎn)服務(wù),實(shí)現(xiàn)與集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略互補(bǔ)。

　　對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō),收購(gòu)百年人壽也是基于現(xiàn)有業(yè)務(wù)和未來(lái)布局的需要。王健林稱,萬(wàn)達(dá)金融不搞傳統(tǒng)模式,而是利用萬(wàn)達(dá)獨(dú)有優(yōu)勢(shì),創(chuàng)新模式,做真正的“互聯(lián)網(wǎng)+金融”。目前百年人壽規(guī)劃打造互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)生態(tài)圈,已經(jīng)布局好開(kāi)心保網(wǎng)站、壹佰金網(wǎng)站以及健康領(lǐng)域的愛(ài)立方健康。

　　保利地產(chǎn)　雖未入股保險(xiǎn)企業(yè),但其已與太平人壽結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面合作;保利與太平人壽還將共同成立一家股權(quán)投資基金,首期規(guī)模為100億。

　　保利地產(chǎn)發(fā)展研究院院長(zhǎng)張亮透露,該基金前期將以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為主,資金一直是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵,保利和太平人壽的合作,實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

　　除了上述公司,平安、泰康人壽、生命人壽等不少險(xiǎn)資均投資了養(yǎng)老地產(chǎn);而同時(shí),壽險(xiǎn)、健康險(xiǎn)等的投保人也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在客戶。

　　圖謀金融全牌照?

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),與金融聯(lián)系緊密。而萬(wàn)達(dá)、恒大等一線房企巨頭紛紛跨界金融,涉足保險(xiǎn)業(yè),也折射出房企金融化的內(nèi)在邏輯。

　　接近恒大的人士稱,從中長(zhǎng)期戰(zhàn)略角度來(lái)看,金融將是恒大集團(tuán)未來(lái)在房地產(chǎn)主業(yè)外,重點(diǎn)布局的兩大板塊之一。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲悉,恒大金控集團(tuán)已經(jīng)成立,該平臺(tái)主要設(shè)在深圳,并將在恒大人壽的基礎(chǔ)上擴(kuò)展金融業(yè)務(wù)。

　　在今年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年中工作報(bào)告會(huì)上,董事長(zhǎng)王健林稱,下半年要完成銀行、證券、保險(xiǎn)等三家公司的并購(gòu),加上已有的金融產(chǎn)業(yè),正式成立萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)。憑借萬(wàn)達(dá)的資本優(yōu)勢(shì),王健林正在打造一個(gè)銀行、保險(xiǎn)、證券、支付公司、資產(chǎn)管理等在內(nèi)的全品類的金融帝國(guó)。

　　在大中華購(gòu)物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜看來(lái),房企投資險(xiǎn)企,一方面可以為其發(fā)展解決長(zhǎng)期、低成本、規(guī)�；�資金來(lái)源,在降低資金成本和流動(dòng)性壓力的條件下更加聚焦于其他資源的整合以及技術(shù)提升;另一方面,投資險(xiǎn)企也為房企提供了新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　克而瑞認(rèn)為,金融全牌照將成為大型房企的“標(biāo)配”。在恒大收購(gòu)中新大東方、萬(wàn)達(dá)成為百年人壽第一大股東后,綠地的信托、保險(xiǎn)收購(gòu)計(jì)劃也在進(jìn)行中,房企對(duì)金融企業(yè)的收購(gòu)案例還將繼續(xù)增加。

　　不過(guò),就保險(xiǎn)業(yè)而言,目前仍是幾家巨頭的天下,他們占據(jù)了70%的市場(chǎng)份額,中小型保險(xiǎn)公司的生存并不那么容易;而且,并非所有開(kāi)發(fā)商都能夠輕易地獲得金融牌照,全牌照就更加之難。

　　對(duì)于地產(chǎn)商而言,金融應(yīng)該只是輔助,產(chǎn)品營(yíng)造力和運(yùn)營(yíng)能力才是其核心。華泰證券分析師謝皓宇認(rèn)為,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭,資金層面的因素并不是關(guān)鍵,而是在于能夠有質(zhì)有量的發(fā)展,按照具備行業(yè)前20%的規(guī)模、進(jìn)駐城市項(xiàng)目銷售均價(jià)在該城市超過(guò)平均水平來(lái)看,這類開(kāi)發(fā)商才有機(jī)會(huì)成為未來(lái)的龍頭。

　　(編輯:林虹)