12月19日，杭州市余杭區(qū)良渚新城拍出1宗49.7萬平方米商住地。杭州2018年土拍就此收官。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日，杭州2018年全年土地出讓總成交金額達2498億元，這一數(shù)字不但創(chuàng)下杭州歷史新高，也超越北上廣深四大一線城市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年杭州前八個月土地出讓金額就已超過去年全年。但在地產(chǎn)調(diào)控之下，與上半年相比，進入下半年后開發(fā)商在杭拿地熱情明顯降溫，住宅成交量也幾乎同時快速萎縮。不過受亞運等利好因素影響，業(yè)內(nèi)對杭州房產(chǎn)市場仍持樂觀態(tài)度。

　　“虎頭蛇尾”

　　今年杭州土地市場看點頗多。

　　上半年，多宗明星地塊出讓，單價、總價屢創(chuàng)新高，至7月份以后，土地市場明顯降溫，全年呈現(xiàn)“虎頭蛇尾”的走勢。

　　首先是3月30日成交的錢江世紀城地塊，該宗地經(jīng)過12個小時激烈競拍后，最終保利以101億元的總價勝出，為杭州歷史上住宅用地的第二高總價，成交樓面價32277元/㎡，溢價率47.61%。競拍現(xiàn)場共有20多家房企爭奪塊，最終競價達到499輪，拍賣從中午延續(xù)到次日凌晨。市場人士戲稱“這地光有錢還買不到，因為還要拼體力”。

　　5月28日，被稱為浙江省內(nèi)最具商業(yè)價值地塊的“絕版寶地”百井坊地塊出讓，歷經(jīng)7個多小時、336輪的競拍，最終由香港恒隆以107.3億元的總價收入囊中，樓面價55285元/㎡，溢價率118.51%。百井坊的樓面價打破杭州商業(yè)用地樓面價紀錄。該紀錄錄的原保持者是原西湖電影院地塊(現(xiàn)湖濱銀泰in77D區(qū))，樓面價48024元/㎡。

　　上半年，杭州土地市場“封頂成交”仍較為普遍，記者注意到，個別地塊自持比例甚至高達50%。

　　而推地最多的7月，也成為今年杭州土地市場的一個分水嶺。7月共成交24宗涉宅地塊，其中不乏濱江區(qū)政府、南星、蕭山市北開發(fā)區(qū)等優(yōu)質(zhì)地塊，但所有地塊均未競拍至封頂價，個別地塊甚至因無人報名而流拍。

　　8月以后，杭州土地市場明顯降溫。從競拍情況來看，受融資成本上升，市場預期變化、調(diào)控力度加強等因素影響，房企拿地意愿普遍下降。

　　據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，8月出讓的地塊大多以底價成交，平均溢價率僅4.4%。部分優(yōu)質(zhì)地塊對標周邊競品成交樓面價明顯下滑，個別區(qū)域價差達萬元以上。

　　8月27日，濱江房產(chǎn)以樓面價29976元/㎡競得望江單元地塊，實際樓面價大約為3.5萬/㎡，但相比2017年9月出讓的濱江&保利紫陽南星單元約4.5萬/㎡的樓面單價，下跌明顯。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，今年9月開始，杭州連續(xù)四個月單月土地出讓不足40萬平米。業(yè)內(nèi)人士表示，由于杭州前八個月土地出讓金額就已經(jīng)超過去年全年，各區(qū)域也完成了大部分的推地任務，因此導致自九月起杭州供地持續(xù)縮量，全年土地市場以清冷基調(diào)落幕。

　　“雖然下半年土地市場行情走弱，但杭州仍是年度土地出讓全國冠軍，而且遠超上海的1815億元和北京的1588億元，橫向比較來說，整體行情可以說是非常好，但是大量土地上市對后期樓市走勢的影響值得關注。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　限價之下房價回調(diào)

　　2018年，可與杭州土地市場的高亢表現(xiàn)相匹敵的，是杭州樓市限價后的瘋狂搖號。

　　今年上半年杭州房價延續(xù)2016年以來的向上走勢，商品房成交均價為25569元/㎡，同比去年上漲30%，無論新房還是二手房價格均出現(xiàn)明顯上漲，且一房難求。市場出現(xiàn)炒賣房號、捆綁搭售等違規(guī)行為。

　　3月28日，杭州發(fā)布消息表示“將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度”，這意味著杭州將成為繼上海、南京、武漢、成都之后，又一實行“搖號買房”的城市。

　　搖號政策與新房限價雙管齊下，杭州迎來一輪全民“搖號狂歡”。

　　旭輝寶龍東湖城、融信瀾天、中南樾府、都會藝境、匯高栢悅中心等多個樓盤成為搖號購房中的“明星標的”，報名搖號人數(shù)動輒上萬，部分中簽率低至1%。由于限價后的新房與周邊二手房存在明顯價差，搖中的市民少則收益50萬，多則收益200萬。

　　5月7日，位于杭州大江東區(qū)塊的旭輝寶龍東湖城開盤選房，共登記2998戶意向家庭，共177套房源可選擇，整體中簽率5.9%�，F(xiàn)場一位1920年出生，年近百歲的老太太幸運中簽，成為本次年齡最大的購房者，其選擇了一套89方房源。

　　隨著時間進入下半年，杭州參與搖號的人數(shù)出現(xiàn)明顯的下降，月報名總?cè)舜螐?月的14余萬，銳減至10月的3.5萬，下滑了75%。中簽率也從5-6月的平均8%左右，上升到年末超過25%。

　　新房限價之下，杭州二手房交易熱度在下半年也明顯回調(diào)。據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州11月的二手房參考均價為29630元/㎡，較今年均價最高的6月份(34566元/㎡)，跌去14.28%。

　　12月20日，記者實地走訪杭州市中心文輝路附近一中介門店，中介人員介紹，附近一名為九龍倉君璽的小區(qū)，交房時間近兩年，上半年成交均價在7-7.2萬元，現(xiàn)在整體均價在6.8萬左右，其中一套單價甚至只需6.4萬，“這套房業(yè)主急著出手所以便宜，但對客戶的付款方式要求比較高”。

　　據(jù)中介機構人士介紹，下半年二手房價格確有回調(diào)，但市中心區(qū)域房價回調(diào)有限，一般下調(diào)5%左右為主，大幅回調(diào)的情況主要出現(xiàn)在主城區(qū)外圍，或者周邊存在大量限價新房的區(qū)域，回調(diào)幅度在10%-30%不等。

　　記者注意到，今年10月15日，位于杭州城西的綠城建發(fā)沁園申領預售，作為申花板塊地王，項目樓面價高達40766元/㎡，由于綠城操盤外加地王屬性，市場預計項目毛坯保本價55000，而最終獲批的毛坯預售價格僅為43500元/平方米，另加6000元精裝修后樓盤公布的均價為49500。

　　“這個價格出來后，附近的二手房成交受到明顯影響。”一位項目附近中介門店工作人員告訴記者，“沁園東面交付滿兩年的賽麗綠城慧園，二手房單價在5.5萬-6.5萬之間，你說精裝地王新房價格還不到5萬，誰會買6萬的二手房?”

　　長期前景看好

　　上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《百城土地市場報告》顯示，截至11月末，杭州地區(qū)土地儲備(不含工業(yè)用地)為2923萬平方米，與去年同期相比增加28%，去化周期達到23個月，同比增加了58%。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士就此指出，杭州近年來大量出讓土地或與籌備亞運會、新建城市各類基礎設施有關，短期內(nèi)大量資金密集進入土地市場，或催生資產(chǎn)泡沫，未來杭州樓市存量風險較大。

　　“對于杭州這樣的城市來說，民間資本充沛，投資投機型的購房需求大。由于實體經(jīng)濟持續(xù)疲弱，再加上大量土地入市，杭州房價持續(xù)上漲恐怕難以為繼，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌風險。”

　　杭州一家國資背景資管公司負責人告訴記者，目前市場對杭州地產(chǎn)未來前景還是比較看好，有大量資金明確要求投資杭州地產(chǎn)項目，“目前其他領域的投資也不景氣，地產(chǎn)還是目前投入產(chǎn)出最穩(wěn)定的投資標的，特別是一些進不了北京上海，又不愿去寧波溫州和中西部地區(qū)的資金，還是希望能進入杭州”。

　　杭州紹興路上一家中介門店何姓店長在接受采訪時表示，供地量增加對于剛需是利好，有利于平抑漲價預期，特別是在供地集中區(qū)域影響更加明顯。未來兩年，杭州的剛需或有更多購房選擇機會，可以擇機上車，其表示“杭州2019年地鐵成網(wǎng)、2021舉辦亞運會，還有阿里巴巴、�？低�視、吉利汽車這些巨無霸公司，長期來看城市發(fā)展前景肯定是好的，這幾年也吸引了大量年輕人來落戶�！�

　　近年來杭州常住人口增速明顯加快。2011至2014年，杭州常住人口分別增加3.76萬、6.4萬、4.2萬、4.8萬。2015年開始該數(shù)據(jù)增速明顯加快，達到12.6萬，2016年則為17萬，2017年達28萬，有明顯加快趨勢。

　　另據(jù)獵聘網(wǎng)發(fā)布的《2018年杭州中高端人才及杭漂大數(shù)據(jù)報告》，從2016年第四季度到2018年的第一季度全國重點城市人才凈流入分布，杭州以13.6%排名第一，遙遙領先排名第二的長沙。流入杭州的人才中，來自上海的達到36.51%，來自北京的占比為14.61%，排名第三、第四、第五的城市分別為深圳(6.11%)、寧波(5.37%)和廣州(4.47%)。