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相對(duì)來(lái)說(shuō),MBS信用等級(jí)高,流動(dòng)性好,是一種更好的固定收益產(chǎn)品。有了MBS這一工具,房貸可以不受信貸總體環(huán)境的約束,尤其是在利率高漲的時(shí)候,銀行可以出售收益較低的房貸資產(chǎn),用于發(fā)放高利率的房貸。 國(guó)務(wù)院法制辦公室近日公布《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》,向社會(huì)征求意見(jiàn),這項(xiàng)看似不起眼的條款,實(shí)際上為公積金貸款的資產(chǎn)證券化打開(kāi)了政策窗口。而去年的“9·30新政”,事實(shí)上已經(jīng)明確支持商業(yè)性房貸實(shí)施資產(chǎn)證券化。 所謂的資產(chǎn)證券化,就是將非標(biāo)的房貸,按個(gè)人的還貸風(fēng)險(xiǎn)分類,打包成標(biāo)準(zhǔn)化的證券產(chǎn)品,在金融市場(chǎng)交易。對(duì)于原資產(chǎn)擁有者來(lái)說(shuō),出售資產(chǎn)可以回收流動(dòng)性,用來(lái)投資、貸款等其他高收益的金融產(chǎn)品。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)低、穩(wěn)定性好,是非常好的固定收益類產(chǎn)品。房貸資產(chǎn)證券化的同時(shí),也是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的過(guò)程,是資產(chǎn)方分散風(fēng)險(xiǎn)的辦法。 MBS在盤(pán)活存量資產(chǎn)的同時(shí),也可以在信貸總量受限的情況下更好地配置資源。傳統(tǒng)的房貸市場(chǎng),存量房貸無(wú)法流動(dòng),新增房貸就需要央行擴(kuò)張貨幣供應(yīng)量,顯示為央行放水和信貸總量的上升。對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),存量房貸趴在資產(chǎn)項(xiàng)上,無(wú)法進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)換,調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也很困難。有了MBS這一工具,房貸可以不受信貸總體環(huán)境的約束,尤其是在利率高漲的時(shí)候,銀行可以出售收益較低的房貸資產(chǎn),用于發(fā)放高利率的房貸。 中國(guó)上一次房貸資產(chǎn)證券化受阻于美國(guó)的次貸危機(jī),而次貸危機(jī)的源頭正是被過(guò)度證券化了的房貸,當(dāng)住房?jī)r(jià)格下滑時(shí),復(fù)雜的證券化了的房貸資產(chǎn)出現(xiàn)崩盤(pán),引發(fā)了多個(gè)金融子市場(chǎng)的危機(jī)?紤]到中國(guó)多數(shù)時(shí)間房貸首付都高達(dá)三成(只有少數(shù)幾乎低到兩成),這意味著整體房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)三成也不會(huì)損及房貸(還要考慮購(gòu)房后的平均漲幅),所以中國(guó)多數(shù)城市房貸的資產(chǎn)質(zhì)量要高于美國(guó)。 從這一點(diǎn)講,房貸資產(chǎn)證券化對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)好消息,早期中國(guó)固定收益類產(chǎn)品種類少,類型單一,近年經(jīng)過(guò)發(fā)展,也主要以企業(yè)債、城投債為主,受制于剛性兌付,政府信用隱性擔(dān)保的金融產(chǎn)品信用利差較小,投資者熱情不高,而信用等級(jí)低的金融產(chǎn)品,投資者也不敢買,流動(dòng)性不好。相對(duì)來(lái)說(shuō),MBS信用等級(jí)高,流動(dòng)性好,是一種更好的固定收益產(chǎn)品。 正因?yàn)榉抠J的資產(chǎn)質(zhì)量很高,所以商業(yè)銀行不到最后,不會(huì)出售這類資產(chǎn)。今年以來(lái),央行連續(xù)放松貨幣,但近幾個(gè)月銀行的信貸規(guī)模反而下降,這表明銀行已經(jīng)沒(méi)什么好的企業(yè)可以貸款了。這個(gè)時(shí)候,銀行也更沒(méi)有動(dòng)力去出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)獲得流動(dòng)性了,對(duì)于商業(yè)性貸的資產(chǎn)證券化的積極性自然不是很高。 住房公積金管理中心對(duì)于房貸資產(chǎn)證券化的態(tài)度更積極一些,因?yàn)榻陙?lái)各地的公積金時(shí)常告急、入不敷出,申請(qǐng)公積金貸款排隊(duì)是家常便飯,所以公積金管理中心有很強(qiáng)的動(dòng)力通過(guò)房貸資產(chǎn)證券化回收流動(dòng)性,用于發(fā)放更多的貸款。 眼下確實(shí)是房貸資產(chǎn)證券化的好時(shí)機(jī)。一方面中國(guó)的金融市場(chǎng)相比2008年前,有更強(qiáng)的定價(jià)能力、更大的市場(chǎng)規(guī)模和更高的交易量,這些都可以保證證券化的房貸資產(chǎn)能保持較好的流動(dòng)性,而不只是一種嘗試。另一方面,輿論環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)讓房貸證券化不會(huì)太熱,也不會(huì)面臨更多的指責(zé),讓其可以低調(diào)成長(zhǎng)。 |
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