當(dāng)增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，高周轉(zhuǎn)銷售模式也不能帶來(lái)高毛利時(shí)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理成為房企的“標(biāo)配”業(yè)務(wù)。而作為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)化門檻較高，一旦運(yùn)營(yíng)成功卻能帶來(lái)高毛利的業(yè)務(wù)板塊，不少房企開(kāi)始關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的巨大發(fā)展空間，近兩年，包括綠地、遠(yuǎn)洋等大型房企都在試水產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)。

　　“產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)城市的名片，現(xiàn)在能夠看到過(guò)去自由散售的園區(qū)存在的弊端，管理的混亂，對(duì)園區(qū)企業(yè)缺乏整體規(guī)劃，更無(wú)法進(jìn)行后期產(chǎn)業(yè)培育”，嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱嘉豐達(dá)）北京公司總經(jīng)理易鵬程向《證券日?qǐng)?bào)》等記者表示，持有運(yùn)營(yíng)是必要的，但前期對(duì)產(chǎn)業(yè)園選址，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)的專業(yè)化，甚至在持有過(guò)程中，企業(yè)所承受的資金壓力和收益模式，都是目前產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要解決的難點(diǎn)。

　　嘉豐達(dá)作為一家資產(chǎn)管理公司，與普洛斯等國(guó)際知名企業(yè)合作，運(yùn)用基金模式運(yùn)營(yíng)，同時(shí)也參股投資園區(qū)內(nèi)優(yōu)秀的成長(zhǎng)性企業(yè)，分享成長(zhǎng)收益。

　　產(chǎn)業(yè)園規(guī)模擴(kuò)張?zhí)崴?/p>

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)園區(qū)ppp規(guī)模已經(jīng)超過(guò)6000億元。事實(shí)上，除了一直在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)Ｗ�發(fā)展的華夏幸福、張江高科、電子城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商外，該市場(chǎng)已經(jīng)吸引傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。

　　此外，近日北京出讓的多宗地塊中的住宅部分，都是要求開(kāi)發(fā)商100%持有運(yùn)營(yíng)的。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的“標(biāo)配”業(yè)務(wù)，產(chǎn)城融合也是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的重要轉(zhuǎn)型方向之一。

　　“過(guò)去，開(kāi)發(fā)商不愿意做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。以手握1億元資金為例，拿去投資一般三年即可清盤的開(kāi)發(fā)銷售型物業(yè)，1億元可能變成3億元，但是投資做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園從建設(shè)到成熟，周期需要5年－8年，甚至更長(zhǎng)，顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金的快速變現(xiàn)。”某產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向本報(bào)記者如是表示。

　　無(wú)獨(dú)有偶，易鵬程也認(rèn)為，決定一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否運(yùn)營(yíng)成功的因素是復(fù)合性的，比如資金成本的因素，若企業(yè)獲取資金成本過(guò)高，可能4年就侵蝕掉一個(gè)產(chǎn)業(yè)園的毛利。

　　更重要的是，產(chǎn)業(yè)園的選址與規(guī)劃導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)是否契合是先導(dǎo)因素。易鵬程表示，產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市的名片，也是地方政府稅收來(lái)源和經(jīng)濟(jì)載體，因此，選在什么地方，這個(gè)地方有什么，適合做什么，是產(chǎn)業(yè)園落地的關(guān)鍵。

　　據(jù)易鵬程透露，嘉豐達(dá)目前在北京、天津等城市均有產(chǎn)業(yè)園布局，其項(xiàng)目選址路徑是一線城市周邊和京津冀等地�！霸诒本┲苓�，尤其是京津冀有國(guó)家戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)，周邊新城發(fā)展有空間，北京企業(yè)的外遷，給產(chǎn)業(yè)園帶來(lái)了新機(jī)會(huì)。”

　　同時(shí)，易鵬程還強(qiáng)調(diào)，公司目前專注于三大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。以汽車為代表的高端裝備制造業(yè)、以器械為代表的醫(yī)藥業(yè)和以醫(yī)院和技術(shù)等資源為代表的大健康產(chǎn)業(yè)。而不動(dòng)產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、地產(chǎn)基金產(chǎn)品等領(lǐng)域的投資、運(yùn)營(yíng)與管理均是其業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　探路“輕運(yùn)營(yíng)”模式

　　事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入過(guò)多，回報(bào)周期長(zhǎng)，資金壓力過(guò)大，后期運(yùn)營(yíng)難是其共性難題。

　　而對(duì)于運(yùn)營(yíng)企業(yè)最為關(guān)注的盈利問(wèn)題，目前來(lái)看，業(yè)內(nèi)多一致認(rèn)為，主要來(lái)自銷售物業(yè)獲得現(xiàn)金收益、持有物業(yè)租賃獲得租金收益，增值服務(wù)收益和參股投資園區(qū)中的成長(zhǎng)性企業(yè)獲得的投資收益等。

　　不過(guò)，經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)和城市升級(jí)后，服務(wù)開(kāi)始扮演重要角色，即通過(guò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)增值收益。易鵬程向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司正在全面構(gòu)建服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。但對(duì)整個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是增值服務(wù)，還是戰(zhàn)略性投資帶來(lái)的收益，做小規(guī)模園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益都是有限的，規(guī)模達(dá)到一定數(shù)量，產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)模和效應(yīng)才能發(fā)揮出來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利。

　　鑒于此，易鵬程也透露，公司正在考慮培育PPP模式的項(xiàng)目，當(dāng)然，PPP項(xiàng)目一般都是數(shù)百億元投資的大規(guī)模量級(jí)項(xiàng)目。

　　但在規(guī)�；瘮U(kuò)張中，需要資本的支持。而產(chǎn)業(yè)園作為重資產(chǎn)，資金需求量大。對(duì)此，易鵬程表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了良性運(yùn)營(yíng)后，就會(huì)得到市場(chǎng)的正確評(píng)價(jià)，融資機(jī)構(gòu)就會(huì)感興趣。此外，公司正在尋求多方合作，共同開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園。

　　事實(shí)上，嘉豐達(dá)目前是輕重并舉模式運(yùn)營(yíng)。而讓資產(chǎn)變輕，是其正在探索的商業(yè)模式，包括與普洛斯的合作，以私募股權(quán)基金方式運(yùn)作產(chǎn)業(yè)園等。

　　此前，據(jù)嘉豐達(dá)相關(guān)人士表示，用基金方式運(yùn)作產(chǎn)業(yè)的好處是，第一，可以匹配期限較長(zhǎng)的資金去運(yùn)作產(chǎn)業(yè)，避免了追求短期效益，有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展；第二，與投資機(jī)構(gòu)合作，用投行的思維運(yùn)作項(xiàng)目，能夠更好地進(jìn)行趨勢(shì)判斷并規(guī)避例如由于前期定位不準(zhǔn)確帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。