上海提高首套房首付比例，從短期來(lái)看確實(shí)會(huì)影響到外來(lái)居民的購(gòu)房剛需，但也有助于改變市場(chǎng)普遍的看漲預(yù)期，促使房?jī)r(jià)回歸溫和走勢(shì)。

　　10月28日晚間，上海和天津兩個(gè)直轄市政府不約而同發(fā)布進(jìn)一步收緊房貸的政策。這意味著，繼今年9月底10月初各地推出限購(gòu)政策后，從進(jìn)一步收緊房貸入手，壓住房?jī)r(jià)漲勢(shì)，已成為下一階段我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要方向。

　　此次滬津兩地推出的限貸政策，都大幅度提高了首套房的首付比例。上海規(guī)定，首套房申請(qǐng)商業(yè)貸款的首付比例不低于35%，天津則將這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)提高到30%。而所謂首套房，按照上海方面的解釋，是居民家庭名下在本市無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性貸款或公積金住房貸款記錄。按照這個(gè)規(guī)定，哪怕是住房困難戶，都算是已經(jīng)有住房，如果購(gòu)房，只能按照二套房政策來(lái)執(zhí)行更高的首付。

　　上海新公布的這一限貸政策，在市場(chǎng)上引起了很熱烈的議論。首套房購(gòu)買者通常都是剛性需求，因此，上海也被認(rèn)為首次將調(diào)控目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了剛需，而受到輿論非議。更由于購(gòu)買首套房的剛需群體中包括住房困難戶，要求他們?cè)谫?gòu)買首套房時(shí)一次性拿出35%的首付款，難度太大，其購(gòu)房計(jì)劃無(wú)疑只能推后甚至放棄。在以往的樓市調(diào)控中，政府歷來(lái)強(qiáng)調(diào)滿足剛需，而此次上海、天津推出的房貸新政卻不再顧及剛需群體，這是否顯示了一種政策上的重大轉(zhuǎn)向?

　　其實(shí)，對(duì)于我國(guó)大多數(shù)城市原住民來(lái)說(shuō)，通過(guò)福利房、房改房以及商品房市場(chǎng)的多管齊下，目前在住房上呈現(xiàn)為赤貧的城市居民已經(jīng)不多，雖然確實(shí)存在一些住房偏擠的困難戶，但政府通過(guò)經(jīng)適房、廉租房等途徑，也已為這部分人提供了住房救濟(jì)，其中一部分人在家庭經(jīng)濟(jì)條件改善后希望購(gòu)買商品房，這已經(jīng)屬于改善居住條件的范疇。

　　值得思考的是，像上海這樣的特大型城市，在城市化浪潮的推動(dòng)下，近年來(lái)吸引了越來(lái)越多的外來(lái)居民，他們?cè)跒樯虾Ｌ峁┛少F的市場(chǎng)活力的同時(shí)，也給上海的住房供應(yīng)帶來(lái)了壓力。對(duì)于上海這樣具有長(zhǎng)期性人口吸聚效應(yīng)的城市來(lái)說(shuō)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)是難以化解的，這也將促使上海的房?jī)r(jià)不斷上漲。同時(shí)，上海的土地庫(kù)存有限，在供求關(guān)系難以平衡的情況下，如果繼續(xù)對(duì)這部分外來(lái)的剛需持支持態(tài)度，可能會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，使外來(lái)居民的住房成本越來(lái)越高昂。如果上海的房?jī)r(jià)真的呈現(xiàn)出這種態(tài)勢(shì)，在房?jī)r(jià)杠桿的作用下，勢(shì)必會(huì)將一部分外來(lái)居民逼出上海，這是我國(guó)一些大城市在房?jī)r(jià)調(diào)控上面臨的兩難困境。由此觀之，上海此次推出的限貸新政，可以視為兩難之中的一種理性選擇。

　　上海提高首套房首付比例，從短期來(lái)看確實(shí)會(huì)影響到外來(lái)居民的購(gòu)房剛需，但也有助于改變市場(chǎng)普遍的看漲預(yù)期，促使房?jī)r(jià)回歸溫和走勢(shì)。從長(zhǎng)期來(lái)看，這也是有利于外來(lái)居民實(shí)現(xiàn)在上海的購(gòu)房需求的，因?yàn)闊o(wú)論是限購(gòu)還是限貸，都沒(méi)有關(guān)死他們?cè)谏虾Ｙ?gòu)房的大門，如果調(diào)控能夠收到預(yù)期效果，在經(jīng)過(guò)了限購(gòu)的“時(shí)間之窗”之后，他們?nèi)阅軐?shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。