“宏觀調(diào)控加上監(jiān)管策略雙管齊下，使得中國房地產(chǎn)市場趨于理性，四季度成交量下滑成定局”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云11月23日在2016觀點商業(yè)年會上表示。

　　蔡云稱，房價平穩(wěn)回落是評價本次宏觀調(diào)控政策的檢驗標(biāo)準(zhǔn)，原來政策3個月顯效，現(xiàn)在立即顯效。中央去庫存因城施策，一、二線熱點城市房地產(chǎn)市場肯定會受到調(diào)控影響。

　　她還表示，盡管北京調(diào)控房地產(chǎn)，限制土地拍賣市場，但北京土地市場仍然熱度不減，開發(fā)企業(yè)面臨很大風(fēng)險。

　　以下為演講實錄

　　蔡云:各位同行，新老朋友，大家下午好!首先非常感謝觀點地產(chǎn)每年給商業(yè)地產(chǎn)同行們提供交流的平臺，很多朋友甚至是一年都在忙，每年見一面，每次見面都會碰撞出新的火花。在此，我代表中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會預(yù)祝商業(yè)盛典的成功，希望各位同行在這里每年有所收獲以及交流經(jīng)驗。感謝觀點地產(chǎn)的同行辛勤工作，讓我們每年在行業(yè)上碰撞交流一次。

　　進入今天的主題“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何應(yīng)對中產(chǎn)時代的消費升級”。短短的15分鐘對我來說，對于中產(chǎn)階級消費需求的了解和需求的發(fā)展方向無法一一展開。我們今天和明天可以繼續(xù)深入探討。我非常珍惜這15分鐘，希望和大家共同交流、探討這個話題。

　　談到房地產(chǎn)市場，每年都要回顧一年的情況。1-9月份很火爆，引發(fā)不了“930”市場調(diào)控。1-9月份投資增高，土地?zé)崆樵龈�，銷售額增長了，從去庫存的風(fēng)風(fēng)火火中確實去了庫存，開發(fā)企業(yè)有所收獲。9月份可以看到全國房價同比往上增長，各地房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速回籠，個人資產(chǎn)并沒有發(fā)生錢荒，一線市場引領(lǐng)全國市場，同時行業(yè)集中度越來越高，一線市場的熱情和高漲延到二、三線城市。

　　我們10月份至今，“930”新政下來后，典型城市環(huán)比下降。北京、深圳等城市漲幅下跌。我想開發(fā)投資同比、銷售額都在同比下降。我們在10月份拿到的數(shù)據(jù)是70個大中城市的數(shù)據(jù)，一線和二線都環(huán)比調(diào)落。戰(zhàn)略策略和市場出現(xiàn)了房價停止上漲。整個房價供應(yīng)量和銷售量逐漸回落，市場趨于理性。

　　刺激度和全年的預(yù)估，在座都是同行可以看到市場，一是組合拳的出擊，可以說房價平穩(wěn)回落是評價本次宏觀調(diào)控政策市場的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。宏觀調(diào)控加上監(jiān)管的策略，雙管齊下，使我們市場趨于理性�？梢钥吹剿募径瘸山涣肯禄�成定局，不可能沒有任何動作。原來一個政策三個月顯現(xiàn)，現(xiàn)在立即顯現(xiàn)。中央去庫存，因城施策，我們的一二線熱點城市肯定會受到一定的調(diào)整和調(diào)控。

　　全年市場度比較集中，可以看到北京盡管這次調(diào)控，北京傳來的消息是盡管土地拍賣市場被限制了，熱度不減，今后的買地對于今后兩、三年開發(fā)周期來講，還是有一定的價格支撐。開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險更大，這是現(xiàn)在市場最基本的問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)特點，每年來到觀點地產(chǎn)都在“雙11”后，“雙11”每年一次次刷新新紀(jì)錄，庫存繼續(xù)加大，不僅僅是住宅，商業(yè)地產(chǎn)的庫存更大，這種庫存不僅僅包括銷售庫存，更包括持有階段的庫存和控制。電商繼續(xù)充斥實體店，全國都是這樣。剛才我跟李總討論，為什么香港沒有，香港沖擊小，內(nèi)陸沖擊多，這當(dāng)中有很多因素。市場都可以看到，如何做這個市場是我們現(xiàn)在要考慮的問題。

　　關(guān)于發(fā)展趨勢，2016年進入以來，中產(chǎn)消費成為個性化消費時代，大家知道中產(chǎn)階級，實體商業(yè)必須回歸價值創(chuàng)造的本質(zhì)。體驗式、場景式等體驗式消費，包括體驗感受消費，回到生活方式的轉(zhuǎn)變，有了電商、便捷購物，怎么會到百貨公司購買自己需要的產(chǎn)品。

　　個性化市場占領(lǐng)細分市場，不再是大眾的、標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的、物美價廉的，而是很個性的市場。打破品類的界限，不再是單獨的百貨、單獨的體驗、單獨的吃，吃喝玩娛購游，包括健康體驗、文旅等平臺，百貨業(yè)必須有新的出路。高水平資產(chǎn)運營憑借自身良好的實力會在市場占領(lǐng)主導(dǎo)地位。

　　現(xiàn)在不是資產(chǎn)荒，而是我們拿什么應(yīng)對資產(chǎn)，沒有好的管理，怎么有資產(chǎn)和資本的合并和發(fā)展，這是我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢，我們呼喚證券化，我們拿什么應(yīng)對資本，這是需要我們行業(yè)思考的問題。

　　談到今天的發(fā)展，中產(chǎn)階級，當(dāng)會務(wù)組把這個概念給我后，什么是中產(chǎn)階級，我們是不是，大家是不是，模模糊糊的可能是。真正的中產(chǎn)階級，我國現(xiàn)在沒有任何一個官方的概念中承認這個階層，而是從經(jīng)濟學(xué)范疇模糊叫中等收入階層。麥肯錫研究1.35-5.39萬收入，國家統(tǒng)計局是7000元收入。一個家庭年收入達到45萬以上，算是中產(chǎn)階層。

　　從1978年以來，國家市場取向營造了市場環(huán)境，政治、經(jīng)濟環(huán)境、對外交往環(huán)境、科技發(fā)展、時代發(fā)展造就了中產(chǎn)階級，所謂的中等收入階層，給他們提供了成長的環(huán)境，這個環(huán)境可以看到中產(chǎn)階級不發(fā)達造成社會的不穩(wěn)定的根源，如果中產(chǎn)階級越穩(wěn)定，社會越穩(wěn)定，中產(chǎn)階級是消費文化的主流，抓住中產(chǎn)，就專著精準(zhǔn)、市場主流，這是我們發(fā)展方向。

　　我們現(xiàn)在研究什么是中產(chǎn)階級，中產(chǎn)階級消費什么東西。一是品質(zhì)、品牌、品類，不會是其他的東西，我們要注意真正頂尖的品牌、頂尖的消費不是經(jīng)常消費的，抓準(zhǔn)中產(chǎn)階級的時代特點、消費主流;二是注重體驗、享受和休閑，不再是吃飽飯，而是吃飽飯后的享受體驗，中產(chǎn)階級要差異化，他要自己知道是中產(chǎn)，心里清楚我不是富豪，也不是最低的社會等級，一定要區(qū)別出來。

　　區(qū)別社會最底層，大部分是惡意區(qū)別的。中產(chǎn)階級處于東西方交融的時候，世界一體化，全球一體化，資訊一體化，經(jīng)濟發(fā)展帶動不同階層的發(fā)展。我們清楚中產(chǎn)階級是我們的客戶對象，目標(biāo)客戶群，更多的是我們的購物中心、商業(yè)地產(chǎn)，提供的是中產(chǎn)階級。

　　消費提升，國家統(tǒng)計局講究三疊加，在經(jīng)濟下行的壓力下，投資出口增速放緩，肯定是消費支撐。消費靠能消費得起的主流人群消費作為支撐，國家現(xiàn)在適時提出供給側(cè)改革，刺激消費，正好適應(yīng)消費升級的表現(xiàn)。

　　消費升級包括從溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變，我們知道吃飽了，從房子、固定消費品、耐用消費品到現(xiàn)在的享受型消費，我們經(jīng)歷了消費的變革，在這個變革中，中產(chǎn)階級希望得到一種溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變。

　　消費從低端到中端、高端發(fā)展，這是發(fā)展的緩慢過程。整個消費不是簡單的，而是高層次、有質(zhì)量、有內(nèi)涵。消費形態(tài)轉(zhuǎn)變成服務(wù)型，不只是買房、買車，更多的是向服務(wù)型，我要享受、度假、休假、體驗，享受一切生活便捷。

　　消費方式由線下向線上融合發(fā)展，我們知道互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟整個對我國經(jīng)濟促進非常大，我們有53%的網(wǎng)民，更多的是8億網(wǎng)民，特別是移動消費，肯定是線下向線上發(fā)展。消費行為從簡單的模仿、體驗、物美價廉、從眾變成特殊的方面。我們可以看到當(dāng)前的居民消費已經(jīng)從住宅、買房、買車考慮。

　　我們知道2015年人均住房面積，城市內(nèi)大概是35.8平米，農(nóng)村49.3平米，老百姓每100戶人家有31戶有車。2015年居住、交通包括效應(yīng)的變化超過了全年消費的53.4%，所有消費中，這個占很重要的部分。我們的消費從現(xiàn)在從眾型到個性化消費，人均購買通訊工具，收集、iPad人均消費183元，數(shù)字相當(dāng)大。消費市場是這樣的構(gòu)成存在。消費升級下，我們對市場要求，我們做什么，一要滿足精神需求，小眾走向大眾，不再是簡單追求的不再是財富地位，更多的是細節(jié)。

　　我們愿意為產(chǎn)品支付高消費。非生活必需品占比越來越大，關(guān)注人文、人性、人本質(zhì)和消費本質(zhì)的回歸，這是我們的標(biāo)準(zhǔn)。想方設(shè)法的體驗市場的發(fā)展，我們商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對這樣的市場，就會得到供給和消費的完全配比，使得市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

　　2016觀點商業(yè)年會于11月23日在香港香格里拉酒店舉行，主題為“中產(chǎn)時代的商業(yè)潮流”。