聯(lián)系QQ:649622350
首批試點(diǎn)“限房價(jià)、競地價(jià)”方式出讓的兩宗地塊昨天入市,雖然條件苛刻,但仍然吸引不少房企爭搶。最終,多家房企投報(bào)自持商品房面積比例為100%,競拍隨即轉(zhuǎn)入技術(shù)競標(biāo)競選環(huán)節(jié),各房企分別提報(bào)建筑方案,10天后再次競拍。 房企競買意愿強(qiáng)烈 昨天下午競拍的是位于海淀西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地的兩宗地塊,其中永豐產(chǎn)業(yè)基地18號(hào)地塊為R2二類居住用地,地塊規(guī)劃建筑面積138825平方米。在現(xiàn)場競拍之前,已經(jīng)有16家房企報(bào)名、獲得16次網(wǎng)上報(bào)價(jià)。永豐產(chǎn)業(yè)基地19號(hào)地塊為二類居住及零售商業(yè)用地,規(guī)劃建筑面積162894平方米,共有12家報(bào)名,獲得11次網(wǎng)上報(bào)價(jià)。 在近20家房企的圍獵中,18號(hào)地以50億元的總價(jià)觸頂,在自持商品住房面積競拍環(huán)節(jié),綠地、龍湖聯(lián)合體、保利、萬科均投報(bào)100%的自持商品住房面積,因此競拍轉(zhuǎn)入第三階段“投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”環(huán)節(jié)。同時(shí),19號(hào)地以59億元觸頂,首開、住總?cè)f科、綠地、保利全部投報(bào)100%自持面積。 明天上午將競拍海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地30號(hào)地塊以及大興黃村興華大街的居住用地,在現(xiàn)場競拍之前已經(jīng)獲得了多次報(bào)價(jià)。 本月初,同樣位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗居住用地現(xiàn)場競價(jià),地塊全部為公租房與自住房,并無商品房,按照21.5億元的價(jià)格計(jì)算,自住房部分樓面價(jià)2.92萬元/平方米。“按照銷售限價(jià)3.5萬元計(jì)算,利潤很低!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說,房企開發(fā)的結(jié)果將基本只能覆蓋成本,房企之所以看中這無風(fēng)險(xiǎn)的30億銷售額(含車位等),還因?yàn)楸本┒嗳瘴闯鐾恋,獲得土地可以分?jǐn)偣芾沓杀尽?/p> 張大偉分析認(rèn)為,北京限房價(jià)地塊依然吸引了眾多企業(yè)的強(qiáng)烈購買意愿,從這一點(diǎn)來看,一線城市土地資源仍然是企業(yè)的首選。另外,針對北京、深圳等城市已經(jīng)開始限房價(jià)競地價(jià)的局面,很多企業(yè)也需要根據(jù)土地出讓結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變拿地思路,過去的拿地定價(jià)模式開始出現(xiàn)變化,成本定價(jià)越來越重要。 全方位圍堵高價(jià)地 根據(jù)公告,這些地塊全部設(shè)定合理的土地上限價(jià)格,當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí),則不再接受更高報(bào)價(jià),轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品房將全部作為租賃住房,不得銷售。 據(jù)悉,自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%,競拍階梯必須是住宅總建面1%的整數(shù)倍,報(bào)數(shù)高者得。 除此之外,為了圍堵高價(jià)地,昨天出讓的兩宗地塊還有以下幾個(gè)限制性條件:首先是限制最高售價(jià)和均價(jià)。商品住房銷售均價(jià)不超過53400元/平方米,且最高銷售單價(jià)不得超過56100元/平方米。而另一宗黃村地塊,商品住房銷售均價(jià)不超過55800元/平方米,且最高銷售單價(jià)不得超過58500元/平方米。 其次,這些地塊全部居住建筑規(guī)模中套型90平以下住房面積比重需達(dá)到70%以上。此外,商品住房取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后5年內(nèi)不得出售;銷售時(shí)不得搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品,不得捆綁精裝修。 按照張大偉的測算,昨天兩宗地30萬平米中的29萬平米將成為持有物業(yè),按照平均一套60平方米計(jì)算,可以提供4800套出租房。接近5000套租賃房源可以緩解租賃市場價(jià)格,但減少了銷售房源供應(yīng)。 土地進(jìn)入限價(jià)時(shí)代 除了上述地塊之外,北京土地市場近日又新增了幾宗經(jīng)營性用地掛牌。其中,位于房山區(qū)韓村河鎮(zhèn)的R2二類居住用地,全部規(guī)劃為自住型商品住房,建筑規(guī)模98652平方米,最大套型面積90平方米,銷售價(jià)格1.35萬元/平方米。大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊為多功能用地,建筑規(guī)模75646平方米。兩宗地的掛牌競價(jià)起始時(shí)間均為12月6日。 另外,位于石景山區(qū)實(shí)興大街的兩宗B23研發(fā)設(shè)計(jì)用地,也將在11月23日起開始掛牌競價(jià);位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的綜合性商業(yè)金融用地,在11月14日開始掛牌競價(jià),位于房山區(qū)拱辰街道的綜合性商業(yè)金融用地,同日也掛牌競價(jià)。 中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,目前北京待售的10宗經(jīng)營性地塊中,已經(jīng)全面控制價(jià)格。 “未來對房企經(jīng)營要求將越來越高,從過去的銷售思維將轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營思維。”張大偉如是說。 而隨著北京土地市場政策全面嚴(yán)格落地,在2017年下半年這幾宗地上市后,海淀、大興等區(qū)域?qū)⑹艿矫黠@影響。 張大偉認(rèn)為,按照北京土地政策的實(shí)施,基本可以杜絕產(chǎn)生高價(jià)地的可能性。張大偉預(yù)計(jì),近期的幾宗地塊陸續(xù)出讓,將影響2017年房價(jià)下調(diào)5%。 |
|Archiver|手機(jī)版|小黑屋|臨汾金融網(wǎng) ( 晉ICP備15007433號(hào) )
Powered by Discuz! X3.2© 2001-2013 Comsenz Inc.