日前上海灘又現(xiàn)兩單寫字樓大宗交易——世紀匯與中區(qū)廣場。前者賣家為“超人”李嘉誠旗下長實地產(chǎn)；后者則為美國凱雷投資集團。

公告顯示，上海陸家嘴“世紀匯”綜合體將被長實地產(chǎn)以200億元人民幣出售，交易將為公司帶來54.3億元人民幣收益。關(guān)于接盤方，世紀匯項目曾在公告中提出為“有實力的險資”，市場普遍認為是指中國人壽，但中國人壽對此不置可否，稱有需要會發(fā)布公告。

而中區(qū)廣場交易中介方發(fā)布的消息稱，萬丈資本近日正式完成對上海市中心區(qū)域人民廣場這一重要地標(biāo)的整棟收購。具體金額雙方并沒有透露。

從交易雙方表面信息以及近期上海寫字樓租金上升趨勢可以判斷，這兩單寫字樓買賣僅僅是資金基于投資回報的各自判斷下所作出的交易。

“在商言商，現(xiàn)在是（套現(xiàn)）非常好的時機，從潘石屹前段時間賣SOHO世紀廣場就可以看出來�！币幻麌鴥�(nèi)地產(chǎn)基金人士指出，盡管房地產(chǎn)市場調(diào)控力度在加大，但上海寫字樓資產(chǎn)價格仍然維持在今年上半年的高位。然而，寫字樓租賃市場已經(jīng)開始向下，目前租金收入有可能下降。一旦租金收入下降就會影響物業(yè)估值。

租金波動的市場反應(yīng)

去年至今，上海寫字樓市場成交一直非常旺盛。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年截至第三季度已有17宗寫字樓大宗交易，涉資261億元；去年全年有28宗寫字樓大宗交易，涉資452億元。

而上海住宅市場真正的調(diào)控是今年“十一”期間出臺，因此五大行多名資深人士認為，寫字樓投資市場活躍并非是由住宅調(diào)控傳導(dǎo)而來。然而，第三季度上海大宗物業(yè)整售卻多達12宗，涉資179.5 億元人民幣，環(huán)比升幅 143%，與去年同期相比則下降 21%。

資金來源方面，內(nèi)資買家依然如過去幾個季度一樣占據(jù)較大份額，在12 宗交易中占據(jù)9席。

在上述人士看來，寫字樓大宗交易抬升，與租金情況有直接關(guān)系。第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，由于經(jīng)濟的不確定性，不少企業(yè)仍傾向于節(jié)省辦公成本。即將租賃到期的外資企業(yè)開始考慮選擇租金相對便宜的寫字樓。同時，P2P企業(yè)持續(xù)退租增加了市場空置面積，并加大了業(yè)主方的租賃難度，租賃雙方議價空間也隨之大幅增加。

或許這在一定程度上影響了上海寫字樓租金整體水平。在第三季度，上海寫字樓租金環(huán)比下跌2.0%至9.8元/天·平方米，超甲級寫字樓的平均租金環(huán)比大跌3.7%至13元/天·平方米。

而此前3-4年內(nèi)買入的寫字樓，已經(jīng)有一定溢價，此時套現(xiàn)顯然是適當(dāng)時機，比如凱雷基金在2013年以16.7億收購中區(qū)廣場，盡管日前萬丈資本的收購價格并未透露，但是根據(jù)該片區(qū)的租金漲幅也可見其物業(yè)估值。

分析認為，在租金已經(jīng)見頂甚至準備下降的情況下，寫字樓資產(chǎn)估值并不會立即受到影響。一般而言，物業(yè)估值受租金下降影響，要在1-2個季度之后才會顯現(xiàn)。

因此上述人士認為，現(xiàn)在是銷售套現(xiàn)的好時機。“尤其是賣家本身在做租賃的時候，會比很多買家清楚市場�！鄙鲜鋈耸恐赋觯�新錢對市場缺乏敏感度，因此敢于入場，況且有的買家一旦有對物業(yè)持有5年以上的準備，一兩年內(nèi)市場低潮期對他們的收購計劃并不會有影響。

高力國際華東區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，第三季度上海寫字樓平均租金錄得環(huán)比增長，但市場情況較為復(fù)雜。一方面，租戶可接受漲租的原因系租金已包含在多數(shù)情況下可享受返還的增值稅率。這使業(yè)主得以漲租，并推動全市平均租金環(huán)比增長2.5%或同比增長6.2%至人民幣10.5元/天·平方米。另一方面，源自P2P公司以及新增供應(yīng)的持續(xù)影響削弱了眾多業(yè)主的市場情緒。從租戶的角度而言，其成本有所下降：雖然租金有一定升幅，但租戶可因得到5%或11%的增值稅率返還而減輕其總體房地產(chǎn)租賃成本。

“新錢”入場信號

“對于長實地產(chǎn)出售世紀匯廣場，坦白說我并不覺得是賣方高位出售的心態(tài)明顯。因為活躍在上海房地產(chǎn)市場上的無論是代理機構(gòu)、投資者、業(yè)主或者租戶，都知道目前浦東寫字樓市場的租賃狀況是嚴重供不應(yīng)求�！备吡�國際華東及西南區(qū)資本市場及物業(yè)投資服務(wù)執(zhí)行董事汪蓓指出，當(dāng)前有相當(dāng)數(shù)量的金融保險業(yè)選擇在陸家嘴地區(qū)設(shè)立其總部大樓，包括租賃、收購或自建方式。她指出，這也再次佐證浦東竹園和小陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉┎粦?yīng)求情況非常嚴重。

來自睿意德旗下中商數(shù)據(jù)顯示，世紀匯所在商圈自從2009年之后，7年之間幾乎沒有新增商業(yè)供應(yīng)。因此，上海寫字樓大宗交易成交活躍，最重要的原因還是上海寫字樓市場的需求每年都在增長，而新增供應(yīng)不多，目前也沒有任何土地出讓，所以對于賣方而言這是市場供需情況帶來的結(jié)果。

21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計獲悉，今年以來，進入上海寫字樓市場的大多數(shù)為境內(nèi)資本、險資，比如光大安石（上海光翎投資）買下星光耀、H88 越虹廣場，國華人壽買下SOHO世紀廣場，上海人壽買下渣打銀行大廈49%股權(quán)，中融鼎新買下七寶寶龍廣場，崇邦買下金橋商業(yè)廣場，萬張資本買下中區(qū)廣場等。值得關(guān)注的是，這些資本大多數(shù)都是此前沒有在上海投資過的“新錢”。

對于“新錢”接盤此類項目，中商數(shù)據(jù)CEO周長青指出，運營商在對這類項目的運作維度上比較重要，但險資并沒有商場運營背景。

上述基金人士進而分析，一般而言，作為投資基金下屬的運營團隊，非常清楚一個項目應(yīng)該什么時候出手。“比如一個私募基金買一棟寫字樓，第1年往往是先做資產(chǎn)改造，然后第2-3年招商，第4-5年推高租金收益，在租值高峰期賣掉，如果遇到市場變化，就多等兩年。”

上述人士以世紀匯為例，總價200億，27萬平方米出租面積，單價要7.5萬元/平方米左右，如果按照零售商業(yè)與寫字樓均價8元/天·平方米收益保守計算，回報率也接近4%，險資只要資金成本低于4%，就有贏利空間。

而由于資金進入住宅開發(fā)與商業(yè)的性質(zhì)不一樣，險資進入商業(yè)地產(chǎn)早已有一定規(guī)模。