受本輪多個(gè)城市嚴(yán)厲調(diào)控影響，房地產(chǎn)降溫已經(jīng)率先體現(xiàn)在成交量上。

“從我們內(nèi)部簽約的數(shù)據(jù)看，截至目前，10月份成交量普遍下調(diào)了40%�！敝性�地產(chǎn)分析師張大偉表示。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在中原地產(chǎn)官網(wǎng)看到，該公司目前布局在包括北京、上海、廣州、深圳等33個(gè)內(nèi)地城市。張大偉認(rèn)為，由于中原地產(chǎn)的規(guī)模一直相對(duì)穩(wěn)定，其內(nèi)部簽約的成交數(shù)據(jù)可以說明市場(chǎng)在降溫。

張大偉認(rèn)為，整體看，這一輪政策的力度非常大，房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別明顯上漲。預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯降溫，部分區(qū)域甚至將出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象。

成交量降溫

按照房地產(chǎn)每輪周期調(diào)整規(guī)律，調(diào)控引發(fā)的市場(chǎng)降溫會(huì)首先體現(xiàn)在成交量方面。

中原地產(chǎn)周報(bào)顯示，從數(shù)據(jù)相對(duì)完整的16個(gè)調(diào)控城市情況來看，12個(gè)城市上周（10.10-10.16）新房成交量較前三個(gè)月的周均值有所下降，其中蘇州、濟(jì)南、廈門降幅超過七成，佛山、南京、南昌降幅超四成。另外4個(gè)新房成交量上升的調(diào)控城市中，南寧、惠州此次調(diào)控新政未涉及限購(gòu)、信貸；廣州的新政力度相對(duì)溫和；深圳新房成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)上升，與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后性有一定關(guān)系，但銷售現(xiàn)場(chǎng)熱度也已不斷減退。

北京市住建委公布的信息稱，10月1-16日，商品住房（不含自住房）共簽約8781套，較9月商品住房成交同比漲幅回落29.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)調(diào)研情況看，10月份各售樓處及門店的合同簽訂量、客源量、房源量、帶看量等全面回落，目前二手房業(yè)主漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)得到明顯平息，掛牌報(bào)價(jià)更加理性。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在鏈家網(wǎng)看到，最近90天內(nèi)，該網(wǎng)共計(jì)成交42973套房源，平均每天成交約477套。但最近一段時(shí)間，鏈家網(wǎng)顯示的成交量普遍在100-200套之間。10月21日，鏈家網(wǎng)顯示的前日成交量是154套。

開發(fā)商開盤的銷售數(shù)據(jù)也在回落。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，上周（10.10-10.16）重點(diǎn)城市共開盤34個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)推出房源9294套。一線城市中北京和上海有新項(xiàng)目推出，共開盤9個(gè)項(xiàng)目。二線城市均有新項(xiàng)目開盤，其中武漢開盤推出6個(gè)項(xiàng)目，開盤房源套數(shù)最多，共計(jì)推出房源4635套。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，開盤項(xiàng)目平均去化率約為73%，較前一周有所下降。其中一線城市平均去化率為80%，二線城市平均去化率為69%；從平均去化情況看，相比9月份平均的一線城市95%，二線城市80%，均出現(xiàn)了比較明顯的下調(diào)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在香河踩盤中看到，香河多個(gè)樓盤售樓處只有零星兩三個(gè)看房者，中介門店幾乎沒有購(gòu)房者，經(jīng)紀(jì)人大多在店內(nèi)閑聊。

信貸仍將是風(fēng)向標(biāo)

據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉分析，今年到三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)都有比較好的增長(zhǎng)。最近出臺(tái)的主要還是一些短期調(diào)控措施，包括限購(gòu)、限貸、增加供給，規(guī)范市場(chǎng)行為等。這些政策出臺(tái)后，實(shí)際上已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)交易量，交易價(jià)格開始有影響。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，此輪調(diào)控是自2011年之后最嚴(yán)厲，波及范圍最廣的一次房地產(chǎn)收緊調(diào)控。而與2011年“一刀切”模式不同，此輪調(diào)控更著重于分城施策。

比如，從購(gòu)房資格來看，除一線城市仍延續(xù)限購(gòu)政策外，南京、蘇州等地也較嚴(yán)格，其中南京規(guī)定本市單身人士限購(gòu)一套住房，且二套房認(rèn)房又認(rèn)貸，這一舉措甚至嚴(yán)過2011年。另外珠海、東莞等城市的限購(gòu)政策當(dāng)中，對(duì)本地戶籍多對(duì)第三套房做出面積限制，而對(duì)于非本市戶籍購(gòu)買第二套房的連續(xù)繳稅限制也多僅為一年。

郭毅認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)不同城市中樓市表現(xiàn)仍分化較大，一二線城市出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，部分三四線城市仍然面臨較大去庫(kù)存壓力，過熱城市的“熱度”也不盡相同，因此此輪房地產(chǎn)集中調(diào)控也可稱為結(jié)構(gòu)性調(diào)控。從調(diào)控初步成果來看，進(jìn)入10月，多數(shù)調(diào)控城市成交量出現(xiàn)明顯環(huán)比下滑，一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。

張大偉認(rèn)為，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始了明顯分化，部分城市漲幅過快還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策。他預(yù)計(jì)，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策更多將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策。

但郭毅表示，此輪房?jī)r(jià)的快速上漲很大程度上屬于“貨幣現(xiàn)象”，而首付比例的提高則著眼于“去杠桿化”。首付比重普遍大幅提升使大量原計(jì)劃購(gòu)房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，因此購(gòu)房計(jì)劃不得不延后甚至擱置；需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。而時(shí)至年底，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足現(xiàn)象，放貸周期拉長(zhǎng)，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期。受成交量影響，成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)在年底之前也將被終結(jié)。不過從長(zhǎng)期來看，成交量?jī)r(jià)的走勢(shì)很大程度上仍受貨幣政策影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風(fēng)向標(biāo)。