國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年8月全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個，熱點(diǎn)樓市繼續(xù)升溫并向非熱點(diǎn)樓市擴(kuò)散。同時，2016年前7個月全國新增個人房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍；8月份又新增住戶中長期貸款5286億元，家庭加杠桿熱情空前。理論上分析，財富效應(yīng)將帶動家庭消費(fèi)需求擴(kuò)張，但當(dāng)前高位加杠桿所形成的房奴效應(yīng)抑制消費(fèi)需求釋放，導(dǎo)致住宅名義價值增長態(tài)勢與家庭消費(fèi)意愿形成背離，值得高度關(guān)注。

本輪樓市短期內(nèi)急劇升溫，房價累積漲幅巨大。2016年8月末，廈門新建商品住宅價格同比上漲44.3%領(lǐng)漲全國70個大中城市，其他熱點(diǎn)城市房價漲幅也均在20%以上。但住宅不動產(chǎn)名義價值的急劇上升并未出現(xiàn)財富效應(yīng)，社會消費(fèi)市場運(yùn)行整體平穩(wěn)。2016年前8月，全國社會消費(fèi)品零售總額同比增長10.3%，與上年同期持平。在消費(fèi)大類中，除與房屋購買直接相關(guān)的家具及房屋裝修消費(fèi)超過平均增速外，與改善家庭生活品質(zhì)的服裝鞋帽、針紡織品，家用電器和音像器材等消費(fèi)均低于平均增速。2016年前8月，北京和上海的社會消費(fèi)品零售總額分別增長4.3%和7.9%，較上年同期分別下降1.7個和0.1個百分點(diǎn)。這些情況表明，熱點(diǎn)城市擁有住宅不動產(chǎn)的“被富豪”普通家庭，其消費(fèi)意愿并未出現(xiàn)可持續(xù)性積極變化。

而當(dāng)前家庭在房價高位加杠桿熱情空前，債務(wù)負(fù)擔(dān)加重。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月末，全國住戶人民幣中長期貸款同比增長28.19%，增速持續(xù)上升；較人民幣各項(xiàng)貸款、非金融企業(yè)和機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增速分別高出15.22個和17.74個百分點(diǎn)，家庭加杠桿動力十分充足。同時，全國住戶人民幣存款同比增長9.23%，較人民幣各項(xiàng)存款和非金融企業(yè)存款增速分別低2.02個和8.96個百分點(diǎn)，家庭可支配貨幣財富相對縮水。從住戶持幣期限結(jié)構(gòu)看，2016年8月末全國住戶活期存款同比增長15.85%，高出定期存款增速10.23個百分點(diǎn)，存款活化在一定程度上反映出家庭加配住宅不動產(chǎn)的強(qiáng)烈意愿。無論是土地一級市場還是住宅市場，“買到就是賺”的認(rèn)識，導(dǎo)致上海離婚買房人士激增，北京甚至出現(xiàn)“搶房”一幕。應(yīng)該看到，貨幣與住宅不動產(chǎn)均為財富貯藏的不同形式。但對消費(fèi)而言，貨幣財富直接反映為家庭購買力，住宅不動產(chǎn)需要變現(xiàn)并轉(zhuǎn)化為貨幣財富才能用于各種消費(fèi)，因此家庭貨幣財富相對縮水必然抑制消費(fèi)需求釋放。房價大幅上漲雖然能夠帶來財富增長幻覺，但加杠桿家庭因債務(wù)負(fù)擔(dān)過重反而需要“縮衣節(jié)食”，未加杠桿家庭則多屬富裕群體，本身消費(fèi)增長潛力有限。

從根本上說，房價上漲是貨幣財富向住宅不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化的過程。房價上漲所形成的名義財富增值，也即財富效應(yīng)存在脆弱性；若過度背離實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，最終將淪為一場財富幻覺。但家庭在房價高位加杠桿所形成的債務(wù)負(fù)擔(dān)，要受到法律強(qiáng)制力的約束，風(fēng)險與責(zé)任卻不能輕易回避，消費(fèi)擠出效應(yīng)顯著。因此，要高度關(guān)注房價大幅上漲對消費(fèi)需求的抑制作用。