繼一線城市之后，天津、武漢、合肥、鄭州、成都、濟(jì)南、青島等城市地王頻繁出現(xiàn)。

擊鼓傳花的游戲從一線、二線城市向“2.5線城市”擴(kuò)展。所謂“2.5線城市”是指與杭州、南京這些二線城市相比購(gòu)買力稍弱，但同樣為副省級(jí)的城市，比如鄭州、濟(jì)南等。

日前，濟(jì)南東部唐冶新城，不僅有樓盤在開盤2小時(shí)內(nèi)售罄，還有投資客在樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)公然加價(jià)賣號(hào)、炒房客搖到號(hào)后公然加價(jià)3萬(wàn)至15萬(wàn)不等倒號(hào)；浙江湖州某盤開盤，多組客戶搶1套房子，2個(gè)小時(shí)賣完一棟樓。

截至9月21日，濟(jì)南新建商品住宅的網(wǎng)簽量已經(jīng)突破了95000套（近三個(gè)月未扣減解除網(wǎng)簽的數(shù)量），而根據(jù)濟(jì)南市建委公布的官方數(shù)據(jù)，去年全年累計(jì)網(wǎng)簽一手住宅90185套，刷新濟(jì)南的住宅銷售新紀(jì)錄。也就是說(shuō)，濟(jì)南八個(gè)半月賣出的住宅就超過(guò)了去年全年的總量。

土地市場(chǎng)也開始搶地。9月19日，青島高新區(qū)一地塊進(jìn)行網(wǎng)上拍賣，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)近8小時(shí)、550輪的激烈鏖戰(zhàn)后，北京融創(chuàng)建設(shè)房地產(chǎn)有限公司以6852元/平方米樓面地價(jià)、8.35億的總成交價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率高達(dá)341%；9月20日舉行的南京第二場(chǎng)土地拍賣，七幅地塊全部熔斷，進(jìn)入待搖號(hào)環(huán)節(jié)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出這一波“2.5線城市”的房?jī)r(jià)漲潮受到一線城市影響。例如上海春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)的熱銷帶起率先回暖，“325”新政之后，上海的市場(chǎng)需求外溢到周邊強(qiáng)二線城市。

對(duì)比核心的二線城市與非核心“2.5線城市”，強(qiáng)二線和弱“2.5線城市”之間短期的市場(chǎng)去化周期，從年初表現(xiàn)可以看出差異，這導(dǎo)致各個(gè)城市之間復(fù)蘇時(shí)間不一樣，從而不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲“擊鼓傳花”的路線圖。

例如南京、合肥、蘇州庫(kù)存年初平均半年左右，現(xiàn)在合肥只有2～3個(gè)月庫(kù)存，鄭州、濟(jì)南等有12個(gè)月左右去化周期，當(dāng)庫(kù)存周期不一樣，核心區(qū)域火爆起來(lái)之后，庫(kù)存周期降低，市場(chǎng)被帶起，各地短期市場(chǎng)界面的不一樣，導(dǎo)致城市輪動(dòng)上漲出現(xiàn)。簡(jiǎn)單而言，就是資金的流動(dòng)與市場(chǎng)去化周期差異性兩大主因。

熟悉的套路

上述融創(chuàng)拍賣結(jié)果一出來(lái)，紅島樓盤隨即傳出封盤調(diào)價(jià)的消息，該片區(qū)被推到風(fēng)口浪尖。一方面規(guī)劃利好傾斜，另一方面，紅島高新區(qū)新房去化提速，目前庫(kù)存已不多。一名膠州業(yè)內(nèi)人士表示，與青島一隅之隔的膠州樓市或許很快也要火了。

而在濟(jì)南，地價(jià)狂飆之下帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。唐冶新城北邊的郭店板塊，調(diào)價(jià)剛剛真實(shí)發(fā)生過(guò)。9月21日，經(jīng)過(guò)311輪競(jìng)價(jià)，榮盛以12.05億元競(jìng)得郭店一宗住宅用地，樓板價(jià)達(dá)到6379元/平方米，溢價(jià)719%。參與競(jìng)價(jià)企業(yè)11家，包括：萬(wàn)科、綠地泉景、保利置業(yè)等知名企業(yè)。

就在當(dāng)天下午，地塊附近的中建地產(chǎn)某盤，上調(diào)了500元/平方米。據(jù)當(dāng)?shù)劁N售人員反映，附近的樓盤都會(huì)跟風(fēng)調(diào)價(jià)。

在網(wǎng)上可見唐冶新城在售的新房房源，記者致電銷售人員咨詢，獲悉，現(xiàn)在買一個(gè)90平方米左右的小戶型投資，差不多都要80～90萬(wàn)左右一套�！皾q得挺快的，小戶型都被賣完了。5年之后，這里配套就會(huì)齊全一點(diǎn)�！变N售人員在電話里介紹，濟(jì)南現(xiàn)在售樓處有房子，開發(fā)商已不賣。拿著預(yù)售證都不賣，等交房時(shí)賣價(jià)格還會(huì)漲上去。

9月20日，濟(jì)南唐冶新城魯能泰山七號(hào)開盤，1224套房子開盤被搶空。據(jù)中介人員透露，有客戶上午剛在千余名購(gòu)房大軍中搖到號(hào)，下午就把信息掛在了中介轉(zhuǎn)手賺差價(jià)。買房靠關(guān)系這樣的情況也出現(xiàn)了，跟開發(fā)商有關(guān)系的一些客戶，先交幾萬(wàn)塊錢定金，提前拿到一定數(shù)量的號(hào)，在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)那些有需求的人，以1萬(wàn)塊錢一個(gè)號(hào)的價(jià)格出售。

唐冶片區(qū)一個(gè)樓盤負(fù)責(zé)人透露，投資需求能占到總需求的25%至30%。投資客不僅有本地人、上海人，甚至一些三線城市例如萊蕪等地都有人來(lái)濟(jì)南投資房產(chǎn)。

從年初開始的地王和三月開始的搶房，經(jīng)過(guò)半年的延續(xù)和擴(kuò)散，早已從一線城市全面鋪向二線城市，甚至三線熱點(diǎn)城市也已出現(xiàn)。來(lái)自同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)可見，濟(jì)南今年8月份賣出房子10028套，同比2015年8月的6573套，大漲53%；青島8月賣房18459套，同比大漲77%。

在流動(dòng)性充裕的大背景下，有投資客甚至列出一張買房投資路線圖：北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、廈門、合肥、武漢、鄭州。

“2.5線”城市上漲路線圖

9月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體仍呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，且房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量明顯增加，上漲的城市由7月的51個(gè)增至64個(gè)；且各類城市的環(huán)比增幅均有擴(kuò)大，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.4%、1.7%和0.6%；在8月，鄭州房?jī)r(jià)增幅達(dá)5.6%，領(lǐng)漲全國(guó)。緊隨其后的是上海、無(wú)錫、合肥、福州，同時(shí)，南京、廈門、北京、石家莊和天津增幅也較大，以上熱門城市占據(jù)8月環(huán)比增幅的前十位。在17個(gè)同比漲幅超過(guò)10%的城市中，廈門與合肥上漲幅度超過(guò)40%，上漲幅度趕超四個(gè)一線城市。

現(xiàn)在新一輪房?jī)r(jià)領(lǐng)漲點(diǎn)開始向鄭州、無(wú)錫等熱點(diǎn)二三線城市傾斜，此類城市房?jī)r(jià)開始直線攀升。8月份濟(jì)南新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲3.2%，創(chuàng)下近九年來(lái)的最高漲幅，漲幅居全國(guó)第12位，從去年8月開始，濟(jì)南房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了13連漲。一天一漲價(jià)，在濟(jì)南并非虛傳。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直指，這一波投資潮像有“蝗蟲效應(yīng)”，從杭州、嘉興、蘇州等地轉(zhuǎn)移到了濟(jì)南、成都、無(wú)錫、常州。相比上一輪房?jī)r(jià)上漲，2016年本輪房地產(chǎn)上漲最典型的特點(diǎn)是分化+暴漲。

張大偉認(rèn)為，地王化是房?jī)r(jià)擊鼓傳花的主要原因。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，二線城市、“2.5線城市”逐漸成為地王最集中區(qū)域，包括杭州、蘇州、南京、天津、武漢、合肥、鄭州、成都、濟(jì)南等城市地王頻繁出現(xiàn)。

從近期各地方政府的政策來(lái)看，繼蘇州和南京二套房貸首付比例提升后，杭州、廈門也重啟了限購(gòu)政策。這或許是核心二線城市調(diào)控政策落地的開始。從上述熱點(diǎn)城市樓市來(lái)講，由于房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10%，并且上漲幅度一直處于全國(guó)前列，“地王”頻出再次推動(dòng)這些城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，這也就意味著這些城市存在出臺(tái)調(diào)控措施，通過(guò)“提首付、降杠桿、控投資”的方式為高燒的樓市降溫的可能性，同時(shí)，土地市場(chǎng)也可能出臺(tái)“控地王”措施。

濟(jì)南當(dāng)?shù)匾幻麡I(yè)內(nèi)人士指出，這一輪房地產(chǎn)熱與2009年那波非常相似，都是政策刺激銀根寬松，開發(fā)商融資成本極低，錢多得是。問(wèn)題在于，2009年那波只是部分“面粉”貴過(guò)“面包”，而這一次，絕大部分一二線城市都是“面粉”貴過(guò)“面包”，開發(fā)商雖然多掙了不少錢，但一個(gè)地王就還回去了。

張大偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲在前3月出現(xiàn)降溫后，再次出現(xiàn)明顯升溫：主要有信貸繼續(xù)超發(fā)與地王普遍出現(xiàn)兩個(gè)原因。

9月14日，央行發(fā)布8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，其中住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長(zhǎng)期貸款增加5286億元。

個(gè)人貸款的中長(zhǎng)期貸款當(dāng)中，基本是住房按揭貸款，8月個(gè)人貸款當(dāng)中的5286億元中長(zhǎng)期貸款，占當(dāng)月人民幣總貸款的55.7%。8月過(guò)半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎(chǔ)上又多增加了513億。資產(chǎn)潮依然洶涌。

前8月，全國(guó)賣地最多的50大城市出現(xiàn)了賣地面積下調(diào)，但土地成交額爆發(fā)的現(xiàn)象，2016年前8月，累計(jì)50大城市土地出讓金達(dá)到了1.51萬(wàn)億，相比2015年同期的10022億，上漲幅度達(dá)到了51%。