浙江省杭州市19日起在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)。今年以來(lái)，在二線(xiàn)熱點(diǎn)城市中，蘇州、鄭州、南京、廈門(mén)等已收緊樓市政策，杭州成為最新的一員。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研和相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中秋假期房企放慢入市節(jié)奏，北京住宅成交套數(shù)也不及節(jié)前水平，但房貸咨詢(xún)熱度持續(xù)升溫。近期樓市分化的背后是一線(xiàn)城市“地王”層出不窮。1-8月，全國(guó)“地王”數(shù)量已達(dá)194宗，預(yù)計(jì)全年地王數(shù)量將創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士表示，土地價(jià)格傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)無(wú)法避免，未來(lái)土地供給應(yīng)充分考慮城市需求。

　　部分城市收緊政策

　　浙江省杭州市19日起在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)。限購(gòu)政策明確，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。同時(shí)，限購(gòu)政策充分體現(xiàn)“因城施策”總體要求下實(shí)施差別化、精細(xì)化調(diào)控的思路。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州樓市最近上漲較快，1-8月的商品房總成交量已超越去年全年水平。

　　從土地市場(chǎng)看，杭州今年成交的土地中，單宗土地超過(guò)10億元的地塊達(dá)33宗，占全國(guó)近10%，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)7宗。單宗地塊最高成交額超過(guò)123億元。土地出讓金達(dá)1089億元，同比上升210%。

　　房?jī)r(jià)升溫正在向二線(xiàn)城市蔓延，部分城市已出現(xiàn)過(guò)熱苗頭。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來(lái)政策將“托底蓋帽”，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已出現(xiàn)變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開(kāi)始明顯分化。在這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市包括部分一二線(xiàn)城市及輻射區(qū)出現(xiàn)約束性政策。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)為一城一策。

　　房?jī)r(jià)上漲較快的鄭州市日前發(fā)布通知明確，將擴(kuò)大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場(chǎng)。同時(shí)，今后在部分地區(qū)的土地出讓中，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，鄭州此舉限制了高價(jià)地塊未來(lái)項(xiàng)目成品的最高價(jià)格水平，這樣既能對(duì)房企高價(jià)拿地予以約束，也可以有效防范后續(xù)房企亂漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商放慢推盤(pán)節(jié)奏

　　綠地集團(tuán)此前在北京市大興區(qū)以39億元競(jìng)得黃村地塊，樓面價(jià)32339元/平方米，制造單價(jià)“地王”，迅速帶高周?chē)鷧^(qū)域的房?jī)r(jià)。中國(guó)證券報(bào)記者中秋假期在大興區(qū)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，此地塊周?chē)�在售�?xiàng)目單價(jià)提高了5000元/平方米左右，部分未開(kāi)始銷(xiāo)售的樓盤(pán)節(jié)后擬調(diào)高價(jià)格。記者發(fā)現(xiàn)，在售樓處人流不息的對(duì)應(yīng)下，部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)捂盤(pán)惜售跡象。據(jù)售樓中心附近的房產(chǎn)中介稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商推出的每個(gè)項(xiàng)目都雇有操盤(pán)手，具體推盤(pán)進(jìn)度會(huì)根據(jù)市場(chǎng)氣氛、訪客流量等因素確定。

　　據(jù)房天下調(diào)查，從供應(yīng)方面看，恰逢中秋假期，房企多放慢入市節(jié)奏。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，中秋小長(zhǎng)假三天，北京住宅成交套數(shù)分別為114、161、147套，遠(yuǎn)不及假期前一天285套的水平。不過(guò)，偉嘉安捷表示，中秋小長(zhǎng)假期間，北京的房貸咨詢(xún)量持續(xù)回升，較節(jié)前一周的水平上升30%左右。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前很多開(kāi)發(fā)商已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的75%，業(yè)績(jī)不存在很大壓力，于是放慢推盤(pán)節(jié)奏并提高售價(jià)。

　　“地王”引發(fā)的價(jià)格傳導(dǎo)趨勢(shì)明顯。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，土地價(jià)格炒作導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期不斷升高。既然傳導(dǎo)機(jī)制不可避免，那么下一步有必要在抑制土地價(jià)格上漲方面多出政策。

　　土地供需矛盾待解

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的8月房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示全國(guó)樓市明顯分化。全國(guó)人大常委、民建中央副主席辜勝阻認(rèn)為，樓市現(xiàn)在呈現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象。北上廣深的房?jī)r(jià)尤其是房?jī)r(jià)收入比在全球排在較高位置，而三四線(xiàn)城市面臨嚴(yán)重的高庫(kù)存。

　　中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)、全國(guó)政協(xié)委員劉世錦表示，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲有兩個(gè)因素，合理因素是大都市區(qū)加快發(fā)展，不合理因素是城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地政策和制度。政府多年來(lái)通過(guò)土地財(cái)政來(lái)為城市建設(shè)募集資金，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，使土地供應(yīng)價(jià)格最大化。

　　劉世錦認(rèn)為，如果土地的供地制度考慮與城市需求平衡，如特大型城市房?jī)r(jià)上漲，是否可以增加供地或釋放出這種信號(hào)；如果農(nóng)村用地宅基地和國(guó)有土地一樣可以同權(quán)同價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，那么房?jī)r(jià)是否還會(huì)高企？當(dāng)下由于部分因素使一些城市房?jī)r(jià)上漲，隨后拉動(dòng)房地產(chǎn)投資回升，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程是一個(gè)擾動(dòng)。這樣帶動(dòng)的增長(zhǎng)也就能維持一兩個(gè)季度，隨后又會(huì)重回所謂的正常狀態(tài)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資在未來(lái)不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)就會(huì)回到正常狀態(tài)，即使不是負(fù)增長(zhǎng)，也很可能是零增長(zhǎng)。

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高不僅加大資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)，也促使資金過(guò)度流入房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步惡化實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資不振的狀況。長(zhǎng)期看，還會(huì)透支居民部門(mén)低杠桿的政策回旋空間。宏觀政策需要在“穩(wěn)增長(zhǎng)、抑泡沫”中做出更艱難的平衡。

　　明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的核心是土地財(cái)政稅收制度，應(yīng)逐步調(diào)整人為控制土地供應(yīng)造成的供需矛盾，同時(shí)逐步降低房企的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

　　從19日起，熱點(diǎn)城市江蘇省南京市將集中供應(yīng)27幅土地。業(yè)內(nèi)人士表示，這或許可以起到平抑地價(jià)的作用，但具體實(shí)施效果如何、其它熱點(diǎn)城市是否可效仿還需觀察。