在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，長(zhǎng)期宅地供應(yīng)不足可能會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)。供需矛盾導(dǎo)致最顯而易見(jiàn)的結(jié)果就是：每出來(lái)一塊地就造就一個(gè)地王。

　　在全國(guó)各地土地市場(chǎng)“捷報(bào)頻傳”之時(shí)，曾被所有房企爭(zhēng)先恐后進(jìn)駐的熱土——北京，土地市場(chǎng)卻一片寂靜，并已長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月之久。手中彈藥充足的房企，除了繼續(xù)等待，似乎并沒(méi)有更好的辦法;但在絕大多數(shù)受訪者看來(lái)，真正讓人心生隱憂(yōu)的是，一旦推出新地塊遭遇瘋搶后催生新地王，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的影響將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

　　現(xiàn)象

　　宅地供應(yīng)節(jié)奏刷新歷史新低

　　與全國(guó)其他城市轟轟烈烈的土地市場(chǎng)相比，作為眾多房企兵家必爭(zhēng)之地的北京卻是出奇平靜。7月7日北京成交一宗通州經(jīng)營(yíng)性土地后，北京再次進(jìn)入土地?cái)喙┢�。但業(yè)內(nèi)人士指出，由于通州地塊為環(huán)球影城二期定制地塊，所以繼6月2日成交了位于延慶、中關(guān)村和順義三宗地塊后，實(shí)際上并無(wú)其他土地成交。而上述三宗地塊均是在4月29日掛牌，這也意味著在此后的5、6、7三個(gè)月，北京已經(jīng)無(wú)住宅土地新增供應(yīng)。

　　根據(jù)國(guó)土資源局公開(kāi)統(tǒng)計(jì)，今年截止到目前，北京共實(shí)現(xiàn)7宗住宅地塊成交，與過(guò)去五年同期平均20塊的成交數(shù)量相比，無(wú)論是成交面積還是成交金額都形成較大的差距，創(chuàng)造了2012年以來(lái)的最低紀(jì)錄。而在成交量萎縮的同時(shí)，地塊成交平均樓面價(jià)已達(dá)到19972元/平方米，達(dá)到歷史的新高。

　　在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管土地供應(yīng)速度較慢，但今年以來(lái)北京土地市場(chǎng)受歡迎程度較高，主要受到市場(chǎng)去化速度較快的影響。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前7個(gè)月，北京商品住宅(不含商住房)共實(shí)現(xiàn)成交33772套，創(chuàng)造了近三年同期的新高，而與此同時(shí)住宅庫(kù)存量急劇下滑至6.28萬(wàn)套，庫(kù)存消化周期是13個(gè)月。實(shí)際上，如果將商住房成交也計(jì)算在內(nèi)，前7個(gè)月商品住宅的成交已經(jīng)達(dá)到73753套。

　　“從這個(gè)角度看，無(wú)論是住宅還是商服地塊，進(jìn)入市場(chǎng)后就沒(méi)有賣(mài)不出去的房子。”一位業(yè)內(nèi)人士綜合上半年市場(chǎng)成交的情況表示，甚至一些之前陷入困境的項(xiàng)目也在上半年成功“解套”。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅告訴記者，北京土地供應(yīng)節(jié)奏的放緩是城市發(fā)展到一定階段的必然趨勢(shì)，歐美、香港都如此。

　　探因

　　功能規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致暫緩?fù)频?

　　在接受記者采訪的過(guò)程中，不少房企都表示，無(wú)論是從年初國(guó)土局的供地計(jì)劃還是各路小道消息，都表明“今年土地還是應(yīng)該有量的”。

　　目前市場(chǎng)上有消息稱(chēng)，未來(lái)在亦莊板塊有兩宗容積率為1.2的土地即將入市，根據(jù)此前新房市場(chǎng)成交以及土地供應(yīng)稀缺，房企拼搶的狀態(tài)來(lái)看，有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)給這兩宗地塊貼上了“準(zhǔn)地王”的標(biāo)簽：預(yù)計(jì)最終成交樓面價(jià)將會(huì)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。但對(duì)于地塊推出的時(shí)間，卻沒(méi)有一個(gè)確切的說(shuō)法。

　　事實(shí)上，類(lèi)似上述這種栩栩如生的地塊入市消息在坊間不絕于耳。南五環(huán)外某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也對(duì)記者透露，就在自家項(xiàng)目旁邊有一塊住宅地塊將會(huì)在今年推出，這也是該區(qū)域內(nèi)近十年來(lái)唯一一塊住宅用地，預(yù)計(jì)成交后的最低樓面價(jià)不會(huì)低于6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米，而該項(xiàng)目所屬的集團(tuán)對(duì)此地塊已經(jīng)跟蹤多年，并表示勢(shì)在必得�！霸�本說(shuō)上半年就要推出來(lái)的，但不知道什么原因到現(xiàn)在還沒(méi)什么動(dòng)靜�！痹擁�(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　據(jù)某知名房企土地投拍部門(mén)的人士表示，通過(guò)多方溝通，年內(nèi)地塊的集中放量還是會(huì)有。但目前北京功能結(jié)構(gòu)性區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整太多，主管部門(mén)也有些情非得已�！氨热绯�陽(yáng)東壩區(qū)域之前的定位是第四使館區(qū)+CBD，但在功能調(diào)整規(guī)劃之后就不再提CBD了，至于以后會(huì)怎樣發(fā)展，都說(shuō)不好�！痹撊耸勘硎�，主管部門(mén)比開(kāi)發(fā)商想得更明白，知道什么地塊在什么樣的時(shí)間段推出更合適。以通州東遷為例，按照通常的邏輯，通州應(yīng)該大量出地，肯定企業(yè)都會(huì)去瘋搶?zhuān)�但除了定制地塊，其實(shí)一塊地都沒(méi)有放出來(lái)。

　　房企

　　要么走 要么等

　　市場(chǎng)需求的旺盛以及有效庫(kù)存的見(jiàn)底，使得北京土地市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格高企，但眾多房企仍然蜂擁而至;而北京的特殊地位，使得一些之前從未涉及北京的南方系名企也在伺機(jī)尋找機(jī)會(huì)，通過(guò)拿地進(jìn)京。

　　某南方系房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，近兩年一直在北京找地，也曾親臨土地拍賣(mài)市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，但始終沒(méi)有收獲，本來(lái)今年打算背水一戰(zhàn)，沒(méi)想到北京出地這么少，無(wú)奈只好轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他一線城市，在同樣火爆的深圳市場(chǎng)收獲多宗地塊。

　　中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人劉東告訴記者，較之于購(gòu)房人看著房?jī)r(jià)庫(kù)存套數(shù)減少的焦慮，開(kāi)發(fā)商面對(duì)供地稀缺的狀態(tài)更加恐慌。“即便是在北京已經(jīng)深耕很多年的開(kāi)發(fā)商，手里能夠做開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也只夠支持3年左右�！�

　　但在多位房企人士看來(lái)，對(duì)于土地供應(yīng)節(jié)奏的這件事表示無(wú)奈，但也在正常范圍之內(nèi)。“畢竟供應(yīng)決策權(quán)不在我們，企業(yè)能做的只是調(diào)整好節(jié)奏去適應(yīng)現(xiàn)狀。”一位上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于土地儲(chǔ)備，所有的企業(yè)都有需求，一旦市場(chǎng)上推出合適的地塊，仍然會(huì)積極去爭(zhēng)取。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在生產(chǎn)資料相對(duì)緊缺的情況下，無(wú)論是通過(guò)項(xiàng)目合作還是出資入股等多種方式，房企在北京市場(chǎng)的生存方式反而更多元化。

　　影響

　　市場(chǎng)量少、價(jià)高

　　“長(zhǎng)期用地供應(yīng)不足，可能會(huì)引起一定的連鎖反應(yīng)�！眲�東指出，供應(yīng)量與需求端形成的矛盾導(dǎo)致最顯而易見(jiàn)的結(jié)果就是，長(zhǎng)期不供地，每出來(lái)一塊地就造就一個(gè)地王。

　　對(duì)此，某房企負(fù)責(zé)人表達(dá)了不同的觀點(diǎn)：“長(zhǎng)久的土地?cái)喙┎灰欢〞?huì)引發(fā)哄搶?zhuān)�也許還會(huì)流拍。比如當(dāng)年的孫河地王，就是預(yù)期過(guò)高，放出來(lái)的時(shí)候體量巨大，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商能吃下，最終導(dǎo)致流拍;后來(lái)也是經(jīng)過(guò)拆分后二次上市才消化掉�！彼�表示，盡管房企對(duì)于北京這個(gè)城市如饑似渴，但地塊的推出還是取決于多方預(yù)期和判斷。

　　還有業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)北京土地供應(yīng)一定是越來(lái)越少的狀態(tài)，其中很大一部分重心將圍繞疏解非首都功能來(lái)展開(kāi)。一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從北京市土地出讓未來(lái)三年的規(guī)劃來(lái)看，其實(shí)東南西北城都有，但從已出讓的地塊就能看出來(lái)，未來(lái)要著重發(fā)展的是西南板塊，包括門(mén)頭溝、豐臺(tái)和大興。

　　盡管對(duì)于土地市場(chǎng)的判斷莫衷一是，但對(duì)于土地成本為將來(lái)市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)攀升的預(yù)期，各界人士的看法幾乎一致。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗，這59宗地塊合計(jì)土地出讓金為1919.38億，而截至2016年6月16日，銷(xiāo)售額只有224.8億。而從地塊的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn)，按照基本成本測(cè)算，銷(xiāo)售價(jià)格需要在6萬(wàn)左右。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉測(cè)算后指出，目前北京的房?jī)r(jià)銷(xiāo)售均價(jià)在3.5萬(wàn)左右，這部分地塊入市的難度依然非常大。對(duì)于這1919.38億地塊來(lái)說(shuō)，未來(lái)3年如果銷(xiāo)售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目資金鏈方面的風(fēng)險(xiǎn)。