轉眼間2016年上半年已經(jīng)過去，化解房地產(chǎn)庫存作為今年結構性改革五大任務之一，除了北上廣等一線城市，各個地市紛紛出臺政策，多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動推進房地產(chǎn)去庫存的強烈信號，我省也同樣迅速出臺了相應的房地產(chǎn)政策。

    當前，山西省供給側結構性改革的一大內(nèi)容是房地產(chǎn)“去庫存”，這是關系國計民生的大事情。年初，省委、省政府提出，要圍繞“房”這個民生“去庫存”，千方百計增加商品房銷售，減少庫存總量，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。5月，山西省發(fā)布《關于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》，共11條措施力促去庫存。

    山西省的《關于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》，強調(diào)引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當降低房價“去庫存”。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低房價。

    房地產(chǎn)政策的變化相當引人注目，相信絕大多數(shù)的讀者也會留意一些關于身邊的房價問題。因此，本期話題關注當前山西省房地產(chǎn)市場情況，向讀者介紹山西“去庫存”的一些背景，讓讀者們對山西省房地產(chǎn)政策多一些了解。

山西有多少庫存房子

商品房待售面積為1663.3萬平方米

    想了解山西“去庫存”的情況，就不得不提及山西省目前的房地產(chǎn)庫存數(shù)據(jù)。

    據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設廳相關負責人介紹，山西省最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，山西省商品房待售面積為1663.3萬平方米，比年初減少152.7萬平方米，全省商品房銷售面積和銷售額分別增長47.7%和48.5%。全省各市待售面積不盡相同，其中，朔州248.4萬平方米，陽泉129萬平方米，呂梁102.8萬平方米，忻州75.2萬平方米，大同158萬平方米，臨汾127.3萬平方米，運城244.8萬平方米，長治249.3萬平方米，晉中114.7萬平方米，太原170.7萬平方米，晉城43萬平方米。這么多的房子里，商品住宅庫存面積達1196.6萬平方米，約占到我省商品房庫存的72%，商業(yè)營業(yè)性用房面積達268.7萬平方米，約占到山西省商品房庫存的16.1%，商品住宅與商業(yè)營業(yè)性用房也是山西省“去庫存”的主要任務。

    盡管山西省房地產(chǎn)去庫存取得了明顯成效，但房地產(chǎn)庫存壓力仍然較大，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是部分城市庫存壓力較大。朔州、陽泉、呂梁等市人口少，城市容量小，前幾年開發(fā)建設力度較大，導致供大于求，形成了較大數(shù)量的庫存，拉長了全省消化周期；二是商業(yè)營業(yè)性用房消化周期較長。受經(jīng)濟下行和電子商務等因素影響，商業(yè)營業(yè)性用房庫存消化進程較為緩慢。但商業(yè)營業(yè)性用房庫存總量較小，對房地產(chǎn)去庫存工作影響不大，隨經(jīng)濟好轉，商業(yè)營業(yè)性用房銷售將恢復正常。

    這么多房子怎么賣？當前山西省在商品房銷售中出現(xiàn)了“兩熱兩冷”的狀況。“兩熱”一是指大型品牌企業(yè)，如恒大、萬科等，這些企業(yè)的房產(chǎn)往往銷售情況火熱，甚至出現(xiàn)因搶購而供不應求的情況；二是指中小戶型房產(chǎn)銷售情況火熱，這些約120平方米的商品房在銷售中占比最高。而相對的，“兩冷”則是說本地房地產(chǎn)企業(yè)與大戶型房產(chǎn)別墅銷售情況趨冷。

    省房地產(chǎn)協(xié)會秘書長介紹說，不同于外省的大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，我省房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略較為落后，開發(fā)的房地產(chǎn)整體環(huán)境相對較差，品質質量有待完善，所處的房產(chǎn)地段也相對遠離城市核心區(qū)域；大戶型房產(chǎn)則受制于消費者大眾的經(jīng)濟水平，由于經(jīng)濟下行等因素而難以賣出。

山西庫存因何而起

產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)不同步不匹配為主要原因

    房地產(chǎn)庫存是市場價值規(guī)律下的產(chǎn)物。在中國做房地產(chǎn)，只要拿到土地，就可以從銀行中貸款搞基建，開始時房子供不應求，利潤很高，償還銀行本息都很容易。沖著早期中國房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，大量的投資涌入市場，導致土地成本提高，房價隨之上漲，房子越造越多，而利潤卻越來越少，這時候的房子則開始供大于求。

    專家認為，由于房地產(chǎn)是一項長期投資，其出售、轉手都間隔時間較長，因此投資人的等待期限同樣較長，市場上供大于求后，市場反應會延后，房子建好時，投資者會發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)賣不出去了，此時大量的房地產(chǎn)庫存開始出現(xiàn)。

    具體到山西來說，經(jīng)濟水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不匹配是導致房產(chǎn)庫存的重要原因之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應當“產(chǎn)城結合”，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶來大量的就業(yè)崗位，就業(yè)的人自然而然會去定居，也就帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在沒有具備足夠吸引力的支柱產(chǎn)業(yè)的城市中，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是缺乏動力和支撐的。

    省住房城鄉(xiāng)建設廳相關負責人以山西省朔州市為例介紹，作為一個資源型城市，它的經(jīng)濟結構相對單一，前幾年由于各種原因，其經(jīng)濟發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，大量樓盤建設出來；而煤炭價格下滑之后，朔州市的經(jīng)濟隨之下滑，戶籍人口開始外流，房地產(chǎn)行業(yè)的投資雖然停止，但建設出來的樓盤卻再鮮有人問津，導致朔州市庫存大量積壓且消化周期較其他城市明顯要長。

    居民投資理財渠道較少是房產(chǎn)庫存大量出現(xiàn)的另一重要原因。改革開放以后，我國人均收入大幅增加，然而多出來的收入該往哪里去？早期人們便通過購買房地產(chǎn)進行投資，致使房地產(chǎn)價格一路飆升，自從房地產(chǎn)限購令出臺后，房產(chǎn)價格有所下降，但也隨之引發(fā)了樓市庫存積壓的問題。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至6月末，全國商品房待售面積71416萬平方米，比3月末減少2100萬平方米，比5月末減少753萬平方米。今年以來，盡管在一系列政策推動下，我國房地產(chǎn)去庫存取得一定成效，一二線城市庫存壓力基本釋放，多數(shù)城市庫存消化時間縮短。

    自2015年年底以來，全國各地100多個城市出臺了去庫存政策，包括購房補貼、稅收優(yōu)惠、戶籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成為化解拆遷矛盾、消化庫存住房和助推城鎮(zhèn)化建設的一大創(chuàng)新。

    但數(shù)據(jù)還顯示，當前去庫存仍壓力大，截至今年6月末，全國商業(yè)營業(yè)性用房待售面積高達1.53億平方米，同比激增23％。“上半年樓市的分化正從‘少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷’轉向兩極分化進一步加劇�！敝袊�社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。一邊是一二線城市輪番上演樓市“盛宴”，一邊大多數(shù)三四線地區(qū)消化庫存仍前路漫漫，中國樓市“冰火兩重天”的境況之下，“去庫存”仍然任重而道遠。